2010年1月海南省房地产市场考察报告.pdf

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海南省房地产市场考察报告 XXXX 产集团 2010年1月30 日 言 市场研究目的 在研究海南省现状、投资政策、发展规划的基础上,对海南省的房地 产市场进行调研,寻求投资机会,为 XXXX集团公司房地产项目选址提 供决策依据。 言 市场研究背景 【外部因素】 ① 2009年11月开始,国务院接连审批了11个区域发展战略规划,“保增长、扩内需、调结构、 促民生”的危机应对策略是以空前力度完成了对中国经济的力挽狂澜之举,也是中央政府未 来数年的工作重心。由此将为房地产业带来无限商机。 ② 2010年1月4 日,国务院下发《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》,充分肯定 了国际国内大环境下,开发海南、建设海南,将海南打造成为世界旅游休闲胜地的宏伟战 略。 买地 房地产企业可持续发展 【内部因素】 ① XXXX集团公司自2008年以来,未再进行房地产开发建设用地的储备,不利于企业的生存和 可持续发展。 ② XXXX集团公司长期投资星级酒店、别墅、公寓等高端商品房项目。具备投资海南旅游地产 的经验。 言 买地是房地产企业最重要的投资决策 土地是不可复制和再 作为资源密集性行业,房地产开发的两大前提要素是资金和土地,其他专业资源都可以此为基础来 生的稀缺资源 组织; 房地产开发的土地资源稀缺,相当程度上是可遇不可求的。发展商选择土地往往处于被动境地,可 供挑选的余地有限,必须在很小的范围内作出选择; 土地是最重要、最基础、最根本的原材料,它决定了产品的主要关键属性,是房地产开发的前提; 公司经营和战略的实现,必须有相应的土地资源; 土地具有唯一性,没有一块土地是相同的。 土地的不可控性 市场定位、规划设计、销售企划、物业管理等,很大程度上是由发展商的意识和专业水平及社会资 源组织能力所决定,发展商可主动地控制,进而控制产品的质素; 但土地具不可控性,一旦确定后,土地位置、价格、规划控制要点是不可改变的,作为房地产开发 的前提,其决定了在什么地方做出一个什么样的物业。 土地的不可更改 项目一旦进展受阻,发展商可通过调整价格、户型、销售包装等加以改进,但土地的位置、区域形 象、区域功能、规划控制不可更改; 在国内,由于发展商的运作水平差异很大,还有土地决策失误,通过策划成功的例子;而香港这样 的成熟市场,发展商的专业水平趋于社会平均化,基本上土地决策 项目成功与否的70%,后期调 整效果很微小。 土地是房地产开发的 建筑形式不同和地段不同,土地成本在总成本中的比重也会不同;但项目开发中,土地成本一般 最重要成

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