南湖春晓商务楼市调报告.docx

南湖春晓商务楼市调报告 苏州工业园区新鸿泰房地产投资顾问公司 目 录 壹、南京市商务楼统计指标概析 一、 2001 年南京商务楼统计指标 二、 南京市 1996-1999 年商务楼空置情况 贰、项目商务楼分析 一、 河西商务楼概述 二、 南京市商务楼调研比较表 三、 南京市商务楼市场分析 四、 南湖春晓项目商务楼建议 叁、项目临街门面房分析 一、 店面（含店面、店铺）现状调查 二、 个案调研 三、 南湖春晓临街店面建议 肆、结论 壹、南京市商务楼统计指标概析 一、 2001 年南京商务楼统计指标 类 别 指 标 房地产开发投资额 （万元） 施工面积 （万平方米） 新开工面积 （万平方米） 竣工面积 （万平方米） 销售额 （万元） 销售面积 （万平方米） 销售均价 （元 /平方米） 出租面积 （万平方米）  办公楼 商业营业用房 108537 90406 126.09 96.29 19.80 29.29 40.71 27.96 70352 108712 14.16 19.31 4968 5630 5.14 8.52 从 2001 年统计数据来看，办公楼竣工面积与销售面积之差为 26.55 万平方米；商业营业用房竣工面积与销售面积之差为 8.65 万平方米。 按此去化速度， 撇开这些剩余面积和 2002 年将新开工的面积， 仅当年新开工的面积量就足以供南 京市场 2002 年的需求，与火热的住宅市场相比，南京的商 务楼市场显得有些波澜不惊。 二、南京市 1996-1999 年商务楼空置情况 （单位：万平方米） 类 别 办公楼 商业营业用房 年 份 1996 9.90 9.12 1997 9.78 8.82 1998 12.95 13.95 1999 7.28 10.43 高层商务楼，市场前景不妙 近几年，我市竣工和在建的高层商务楼越盖越多，许多 商务楼的低层和高层空置严重。初步匡算，目前全市至少有 约十几万平方米商务楼的底层商业用裙楼和高层的商住处 于空置状态。如地处鼓楼区的金鹏大厦、地处栖霞区的金港 大厦约有 5.3 万平方米的商场卖不掉，有层高不够的原因， 也有因购买者不愿与下层的拆迁户一同上、下电梯而使交易 落空的，而普遍的原因是高层住宅的物业管理费用高 , 早晚 高峰上下电梯不便。有的低层的裙楼一般不零卖 , 必须整幢 或整层购买 , 由于购买力不足只好空置 , 如玄武区大石桥裙 楼、中华路、雨花路上大片商业营业用房均属于此种情况。 贰、项目商务楼分析 一、河西商务楼概述 2001 年 12 月 11 日，南京市传来消息：南京城建的热点 在河西、 潜力在河西、 希望在河西。 河西作为南京城市发展进 程中浓墨凸写的一笔，相对于江宁、 东郊、城北地区， 河西独 占天时、地利、人和：长江的雄浑、秦淮河的细腻、投入 2.6 亿元巨资进行的城市基础建设、 奥体中心的勃勃生机再加上市 政府未来城市 CBD的规划， 无不占尽先机。 预计十年内， 河西 地区将崛起一个近 55.7 平方公里、资产存量近千亿的新城区。 但目前河西地区仍有城郊结合部之痕迹， 尚未形成浓厚的 商业气氛， 因此商务楼项目较少， 且集中于江东北路两侧， 目 前销售中的项目仅为南京商会大厦和文汇大厦。 二、南京市商住楼调研比较表 案 名 位 置 层 数 主力面积（ m2）办公时间 诉求重点 车位情况 售 价 租 金 物业管理费  文荟大厦 民生商会大厦 草场门大街 101 号 定淮门大街 11 号 18F 26F 110-200 、 155 、 149 107 24 小时 8： 00-20： 00 公共部分豪华装修、 星级酒店式物业管理 河西商务宝地 以个数论价，可租可售 地面、地上均有车位 地下出售： 15-16 万元 /个 地下出售： 11 万元 /个 地面出租： 600 元/个 .月 4770 元/m2 起售，每上一层 每层建面 1500 m2，1F 作 银行 ,2-5F 作商场 ,5F 以 约加 60 元 /m2 左右 上，起售价 3580 元 /m2, 每上一层加 50-80 元/m2。 40 元 /m2.月。 只售不租 3 元 /m2.月 1 元 /m2.月 配套设施  浦发银行、大酒店、 台电梯  中行 楼房状态 期房（ 2003 年 7 月交付） 期房（ 2003 年 2 月交付） 案 名 御景园商务大厦 新大都大厦 位 置 太平南路 常府街 层 数 21F（ 1-5F 为裙楼， 6-19 为 15F 主楼） 主力面积（ m2） 每层建筑面积 1300 m2， 自由分割面积 可自由分割面积 办公时间 24 小时 24 小时 诉求重点 全方位秘书服务 地段佳 地面、地下均有车位， 车位情况 地下是双层机械停车， 地下停车场 12.8