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;第一部分：房地产市场调研的属性 第二部分：市场调研各个阶段 第三部分：市场调研需要解决的核心问题 第四部分：相关调研指标 第五部分：市场调研方法细分 第六部分：市场调研技巧 第七部分：对市场调研的要求与评价 第八部分：市场调研实例 ;市场调研的属性 含义、目的、重要性、内容; 以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。;、对房地产市场进行研究与预测，把握市场方向（对公司） 、了解竞争对手，做到知已知彼，方能百战不殆（对销售代表） 三、为公司拟订经营策略提供依据（对公司）。; a)? 市场调研是一楼盘定位销售正确决策的前提； b)? 是销售稳定和提高的基础； c)? 是了解竞争对手优、劣势的有力方法； d)? 是楼盘本身提高经济效益的主要方法。;市场调研的内容;市场调研各个阶段;市场调研各个阶段：;市场调查的准备阶段;市场调查实施阶段：;资料处理阶段：;注意： 调查报告撰写;调查问卷设计：;市场调研需要解决的核心问题;市场调研需要解决的核心问题：;案例：二线城市项目定位;初步假设下的市场调研任务：;2、定义项目区位价值（城市规划调研、消费者对区域的认知价值调研）;3、项目的核心竞争价值方向的初步确定（对于类同的总价或单价项目）;相关调研指标;1、城市调研指标 ;城市发展方向 区域间竞争价格 区域总体供应量预测 总销售量突破跳跃的机会 区域竞争优势 ;2、区域市场调研指标;3、地块调研指标;4、竞争项目调研指标;市场调研方法细分; 由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查也烙有很深的地域特征，我们对房地产市场的切入，也习惯于依据地域形态，先由点（单个楼盘）到线、面（区域市场），再由线、面（区域市场）到体（宏观环境），然后再从体回复到面，从面回复到点和线，不断循环往复，融会贯通，才可真正把握，这点、线、面、体也构成??房地产市场调查的基本内容。;对单个楼盘进行市场调查，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是资深人员对房地产市场即时了解最为具体最为直接的途径。;第一项：是了解公司的组成 第二项：是分析楼盘的地理位置 第三项：是分析产品 第四项：是剖析价格组合 第五项：了解广告策略和业务组织 第六项：是销售状况。;第一项：是了解公司的组成;第二项：是分析楼盘的地理位置;第三项：是分析产品;第四项：是剖析价格组合;广告策略是指广告的主要诉求点，媒体选择（大众媒体、自身媒体、户外媒体、直接销售、自创媒体、人际传播），广告密度和实施效果等。业务组织则是指销售点的选择，人员的配置、业务执行。;对楼盘的各种因素的评判，最后还是归结到具体的销售结果上，而且具体的销售结果还不单是一个销售率的问题。虽然正确详尽的销售结果的获得是最为艰难的，但它无疑是最关键的地方，什么样的房型最好卖？什么样的总价最为市场所接受？吸引客户最主要的地方是什么？购房客户群有什么特征？所有这一切，都是市场调查应该了解的。;市场调研技巧;1．网络调查法 通过电脑网络进行一些基本资料收集，了解楼盘的概况。 2．电话调查法直接打电话到售楼处，电话调查时可用很客气的语调表明自己是同行调研。 3．亲临现场调查法;亲临现场调查法可采用以下几种方法： 1)? 扮客户买房： 优点——可以从销售人员口中获得有效信息； 缺点——不够详细，只能 针 对小范围了解数据，如问太专业太多的问题会让售楼员察觉你是同行，反而无法获得调研表需要填写的内容。2)?以同行身份直接调研获取相关数据： 优点——以同行身份可以直接请销售人员帮助填写调研表的所有内容； 缺点——内容虽然详细，但不够真实，实质性的数据无法获得。3) 以同行身份去买房：同行也要买房，抱着确实要买房的心态去踩盘（切记：态度一定要好）你会收到意想不到的效果，而且可以间隔性地去调研。 优点——可 以用专业的语言去问对方楼盘的详细情况，让售楼员感觉你是准客户时，你会得到楼盘的真实有效的信息;明确任务--明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求； 团队分工--明确团队（工作小组）人员组成、任务分工及协作关系； 工作计划– 谁做，什么时候做等； 资料预热--有关调查对象（商圈、项目的书刊、报纸、网站等）公开信息与内部资料； 配齐工具--准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机等； 考察线路--前往考察对象的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工协作安排； 时间安排--市调时段的安排（平日、周末、节假日、白