我国期房预售制度改革的比较视角.docVIP

我国期房预售制度改革的比较视角 期房预售制度对于推动我国城市规模的快速扩张曾经起到了重要作用。但随着经济社会的进步，现有期房预售制度已经在一定程度上滞后于市场发展，不利于购房者权益的保护和宏观金融风险的防范。从基于购房者权益视角的多维制度比较发现，中国期房预售制度与成熟市场期房销售制度，无论从目标定位、监管手段还是风险承担看，都具有巨大的差异。中国期房预售制度相对更有利于开发商筹资，而无法实现对购房者权益的有效保护。在“房住不炒”的新形势下，有必要从保护购房者权益出发，因地制宜稳妥推进改革。 比较视角之一：性质及目标 论起中国内地期房预售制度，很多人习惯性地认为它是源自中国香港的“卖楼花”，并顺理成章地认为二者具有天然的相似性。事实上，这可能是当前中国房地产业最大的认识谬误之一。通过对期房性质、定位及购销双方的权利义务比较，可以发现内地期房与香港的“楼花”二者并无关键性相似之处。从买卖“楼花”的流程、支付方式及悔约退房权利可以明显看出，“楼花”的经济性质更接近于信用预订或分期付款等促销手段。而内地的期房预售，更接近于“集资建房”。 从交易流程来看，中国香港“楼花”买卖的一般流程为首先签订临时买卖合同，支付5%左右的定金；然后一般在签订临时合同之后一个星期以内签订正式买卖合同；正式买卖合同签订后的90天内，购房者再支付房款的5%～10%作为追加定金。而中国内地的期房买卖，一般要求在订房一周内交足首付并开始申请贷款支付剩余款项，放款后即开始偿付按揭贷款本息。这相当于购买期房后就要求支付全部款项。 从支付比较方式看，中国香港“楼花”房款支付方式包括即供付款和建筑期付款，而中国内地的期房买卖购房即付全款，与此两种付款方式均存在较大差异。“楼花”建筑期付款是指待物业落成后，业主收楼后才开始供款。 从双方关键权益比较看，中国香港“楼花”还具有一定的悔约退房机制，而中国内地的期房卖方在实际权益上等同于现房销售，买方无法悔约退房。“楼花”如果是签订临时买卖合同时悔约，买方一般损失5%定金且无冷静期。如果签订正式合同后悔约，买方损失一般不超过10%定金。 如果将未达交付条件的住房均视为期房的话，期房销售制度在很多国家都存在。通过比较还可发现，其他国家期房在目标定位上，也更为接近于预订或分期付款等促销手段。一般交付前只需要支付少量定金，极少在收房前支付全部款项，购房者权益得到更好的保护。而中国期房在目标定位上更接近于“集资建房”的升级版，主要是为了筹集建设资金，而各类风险主要由购房者自负。 总之，通过综合比较可以发现，中国内地期房预售制度具有独有性，它以筹集开发资金而并非以保护购房者权益为首要目标，与中国香港“楼花”及其他国家成熟市场期房预售制度都具有以下关键性差异。这些差异也为中国内地期房预售制度改革提供新视角。 从期房制度的目标定位看，中国香港“楼花”制度的设计主要是为了保护购房者权益；中国内地期房制度设计主要目的是利用购房者个人信用为开发环节加杠杆融资，从这点看更接近于“集资建房”的升级版。从保护购房者权益出发，有必要进一步降低期房预售制度的融资属性。 从期房性质看，“楼花”制度下，期房销售具有信用预订性质，购房者可以在损失一定定金后退房；中国内地期房制度下，开发商将期房等同于现房销售，购房者实际上无权退房和拒收。从保护购房者权益出发，可以考虑增加购房者的有条件退房权利。 从双方市场势力看，“楼花”制度下，购房者实际交付前一般只付15%左右定金，权利与义务相对均衡；中国内地期房制度下，购房者购买期房需要全额付款，处于弱势地位，权利与义务不对等。从平衡市场势力出发，可以考虑进一步优化付款方式。 从杠杆率看，相比之下“楼花”属于中杠杆、中周转；中国内地期房制度具有高杠杆、高周转、高营销成本的特性，金融风险较高，仍存在一定的降杠杆、减负债空间。 从客户目标群体看，“楼花”制度下，期房的购买者主要是风险偏好的投资人，刚需群体较少参与其中；中国内地期房制度下，所有人都需要参与到期房购买中，这其中既包括投资者，也包括刚需自住者。可以通过制度改革，为刚需自住者提供更多的购房渠道。 从风险最终承担者看，中国内地期房制度下，所有的市场风险和产品风险完全由购房者承担；“楼花”制度下，市场风险由双方分担。进一步降低购房者风险、保护购房者权益，将是改革的根本出发点。 比较视角之二：监管手段 从保障购房者权益出发，期房预售制度首先需要尽力保证购房者能够按期收房。这方面，中国内地期房预售制度及中国香港“楼花”制度都主要通过预售资金（定金）监管及预售许可制度来实现，但二者的实际保证力度有显著的差异。 中国香港“楼花”与内地期房的基本预售要求及实际效果有以下异同： 在投入方面，“卖楼花”要求用于土地及建筑成本的投入占总投资的30%以上。而内地的期房预售许可只要求投入开发建