公募REITs的发展历史与投资属性分析报告.pdfVIP

证券研究报告 金工 公募 REITs 的发展历史与投资属性 华泰研究 2021 年8 月05 日│中国内地 深度研究 全文摘要 房地产信托投资基金(REITs)是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭 证，将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资 管理机构加以管理，从而获得收益的一种产品。目前美国拥有全球规模最 大的REITs 市场，中国也在2021 年迈入公募 REITs 时代。国内REITs 监 管重视底层资产项目质量，公募 REITs 均为“公募基金+基础设施资产支 持证券”的结构。结合海外经验来看，由于 REITs 存在基础设施项目运营 的风险及流动性风险，或将面临折价问题，但预计不会对长期收益产生较 大影响。 房地产信托投资基金（REITs）的投资功能、分类与优势 REITs 是由专业人员管理的集合资金投资计划，是房地产证券化的实现手 段。根据组织形式的不同，REITs 可分为公司型和契约型，根据投资标的 不同，可分为权益型、抵押型与混合型。根据运作方式的不同，可分为公 募型和私募型。公募 REITs 由投资者、管理人、运营方、监管机构等多方 参与人合力打造。REITs 主要有投资门槛低、投资便捷、价值稳定、回报 率高等优点，但同时 REITs 也面临着基础设施项目的特有风险、二级市场 的流动性风险以及管理人的信用风险。 全球REITs 市值2020 年达1.9 万亿美元，我国REITs 发展历经四个阶段 美国拥有全球最大规模的 REITs 市场，其产品的种类多样，涉及的领域广 泛。其中美国权益型 REITs 占据主导，基础设施类REITs 市值占比最大， REITs 整体业绩良好，权益型 REITs 长期回报较高。中国 REITs 的雏形产 品诞生于 2003 年，随后房地产信托计划开始逐步推行。2008 年之后多地 开展了房地产信托基金的试点工作。2014 年，“专项计划+私募基金”特殊 载体结构创立后，对应产品为后续公募 REITs 发展奠定基础。当前为了拓 宽国内基建发展空间，9 支基础设施公募REITs 于2021 年成功上市，标志 着我国稳步迈进公募REITs 时代。 国内REITs 监管重视底层资产项目质量，公募REITs 具有同一产品结构 解读国内监管政策，可发现监管政策重视基础资产项目经营历史的稳定 性，且对信息披露有明确的详细要求。我国目前上市的 REITs 均为“公募 基金+基础设施资产支持证券”的结构，基金不直接持有底层资产，而是依 靠资产支持专项计划持有项目公司。目前以该结构推出的公募 REITs 具有 权益属性。本次首批公募 REITs 基础资产项目类型包括产业园、物流中 心、收费公路以及市政设施等领域，均选择历史经营收入稳定，管理运营 状况较好项目。 长期来看REITs 股性大于债性，或存在折价但不会对收益产生较大影响 REITs 的收益结构主要包括分红收益和增值收益两部分。在分红收益上， REITs 的收益结构类似于债券，强制高比例分红机制保证稳定的现金流， 而 REITs 的增值收益主要受到底层资产价格等因素影响。长期来看，其股 性高于债性，在不同市场环境下表现有差异，且在不同的细分行业中也有 差异。由于 REITs 存在基础设施项目运营的风险及流动性风险，或将面临 折价问题，但预计不会对长期收益产生较大影响。 风险提示：本文结论基于历史数据进行分析，历史数据无法预测未来情 况。成熟市场经验应用于本土市场时，存在市场基础、政策条件、投资者 成熟程度等多方面的差异，直接应用可能存在不适用性，需要就本土市场 特征进一步分析后才可应用。报告中涉及到的具体基金产品不代表任何投 资意见，请投资者谨慎、理性地看待。 1 金工研究 正文目录 房地产信托投资基金（REITs）的投资功能、分类与优势4 REITs 是由专业人员管理的集合资金投资计划，实现了房地产的证券化4 REITs 可以有以下几种不同的分类方式4 根据组织形式，REITs 可分为公司型和契约型4 根据投资标的，REITs 可分为权益型、抵押型与混合型4 根据募资方式，REITs 可分为公募型和私募型5 公募 REITs 的发起成立、定价、上市等的流程，及其投资优势与风险5