山西临汾东方亚特兰二期营销方案_134PPT.pptx

;东方亚特兰二期营销方案;;;5;临汾房地产市场运行;临汾经济基础运行;临汾经济向好初见苗头;经济向好与市场向好的链条;;临汾主流在售项目选择;主流在售项目供应量分析;主流在售项目价格分析;主流在售项目户型分析;主流在售项目去化分析;本项目月销量 占东城月销量47%;主流在售项目营销趋势分析;潜在入市项目列表;潜在入市项目列表;潜在入市项目主力户型，均为两居、三居； 无论是户型类型还是面积区间均与本项目二期产品重合；;;新东城产品供应构成;1号楼;新东城一期剩余房源面积分析;新东城一期剩余房源面积分析;新东城一期剩余主力户型;;随着其案场调整的完成 交房前大量库存的资金压力 新东城必将启动新一轮更加猛烈是营销动作;商业： 出售范围：解放路与铸钢街十字路口西北角公寓底商； 面积区间：30平——200平 商业结构：1、2层，外连廊连接； 商业价格：均价每平米1万2，7月13日起排号交5万抵8万；;新东城下阶段营销分析;项目二期同期市场总供应 在售存量 + 潜在入市 + 项目二期 1780 + 2700 + 700 总供应= 5180套 ;市场环境总结;;;;总结一期销售速度和工程进度规律： ;13#、14# 15#、16#、17#;二期产品配比;二期产品分析二; 对于二期两大核心难点： “两年的大期房” 和 “产品的明显下降” ;;;二期目标： 我们必须是实现快速销售！;;面对在市场竞争加剧 面对二期产品力下降 面对二期大期房硬伤 如何实现二期的快速销售？ 必须保障性条件！;保障性条件一：工程进度;;保障性条件二;精装样板间选择建议;保障性条件三;保障性条件四;二期渠道建议;保障性条件五;保障性条件六;建立淘汰与激励机制 月度公布销售排行榜、建立销佣金分级制、即时公布销售业绩发布淘汰警戒线、每月更新季度考评； 充分发挥案场销售主管的执行力，建立动态处罚制； 建立销售主管晋升制； 完善成交客户的维护 定期发送温馨短信如客户生日、签约日、节日等信息，提升客户对我项目及销售人员的亲切感； ;午、晚例会制度 总结一天的工作情况，存在问题及解决方法 ； 描述上午接待客户状况及问题； 销售人员总结当天???交客户经验分享； 销售人员总结全天接电、接访、回访、成交客户状况及问 题，销售总监总结分析予以帮助解决 ； 样板展示区及样板房展现 充分发挥实景展现的震撼力，促成二期到访客户的成交； ;销售人员考核 销售额、销售面积、销售套数、来电转来访、未成交老客户约访回款到达率、新客来访成交率； 来电客户一周未到访将进入公共客户系统，到访客户两个月未成交将进行重新分配； 销售人员的现金处罚 发现销售现场违反日常规范即时进行处罚； 开具处罚单进行现金交付； 对屡次违反日常行为规范的销售代表，所在组销售主管绩效工资将全部扣除； ; 面对“大期房”硬伤，任何手段都无法予以化解； 工程进度、样板间、示范区、营销力度、分期付款、销售案场这六个保障性条件，也只能达到“弱化”的程度； 因此这六个保障条件每一个点都很关键，任何一个点的缺失都会对快速销售的目标产生”动摇“！;;二期阶段划分;二期成交均价推导;二期成交价;二期各阶段价格制定;;二期各阶段具体楼座价格的考虑; 3550元/平的成交均价 是在二期大期房（封顶之前）和产品下降的情况取得的;;二期推售节奏;;二期销售期月均销量;各阶段销售期月均成交量对比;合计上述销售计划 二期在2011年2月底前可实现90%的销售 共计600套的临汾大期房销售奇迹！;;销售周期短;2.1期推盘盘节奏;2.1期销售分解;二期销售目标实现的路径;二期推售的关键节点;认筹方式;付款方式折扣设定;一期实楼立面呈现;开盘前几个阶段划分;;;根据2.1期推盘节奏和阶段目标 我们需要制定对应的推广、活动、优惠动作，予以保障 因此项目有什么，销售说什么，推广做什么，活动办什么 需要我们清晰明确，实现销售、策划、广告的统一 ; 项目七大价值模式梳理;关键问题引发价值模式一;模式一;【区域模式】的输出;关键问题引发价值模式二;模式二;【安全模式】的输出;办大两次产品开放活动声势;关键问题引发价值模式三;模式三;空间模式说明： ①90平全南向两居：（客厅、主卧、次卧、厨房全部朝南），放在全国都是独创 ②107平创新三房：舒适性不减：客厅、主卧、次卧、厨房面积与125三房相当；卫生间创新：通过独创三分离卫生间设计，实现一个卫生间当3个用， ③125平舒适三房：南北通透，在一期120三居基础上增大两个次卧（11.6平和12.5平）、餐厅面积； ④135平楼王三房：楼王位置，超强