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? ? ? ? ? 广州市房地产市场分析与展望 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 一 2018年广州市房地产市场分析 （一）政策分析 2018年，为更好地优化经济结构，保障国民经济平稳健康运行，中央政府在房地产市场继续维持从严从紧的宏观政策。2018年3月召开的两会继续强调“房住不炒”、“因城施策”的调控方向，奠定了2018年房地产市场的整体调控基调。广州市政府一方面坚决遏制投机炒房、巩固调控成果，一方面更加注重强化市场监管、保障合理住房需求，同时持续加大住房供给侧结构性改革力度，大力发展住房租赁市场。 1.税制改革：个税抵扣房贷 为全面推进税制改革，国务院于2018年12月22日发布《个人所得税专项附加扣除暂行办法》，规定纳税人在5000元基本减除费用扣除和“三险一金”等专项扣除外，还可享受首套住房贷款利息、住房租金、赡养老人、子女教育、继续教育、大病医疗等六类专项附加扣除。其中纳税人本人或其配偶单独或共同使用个人住房贷款为本人或其配偶购买中国境内住房所发生的首套住房贷款利息支出，在实际发生贷款利息的年度，按照每月1000元标准定额扣除，扣除期限最长不超过240个月，且只能享受一次首套住房贷款的利息扣除。 住房贷款利息专项附加扣除办法的实行，一定程度上减轻了置业者的生活压力，间接地降低置业成本，对推动刚需型买家入市有积极的作用。 2.住房租赁政策：推进多主体供给、多渠道保障的住房供给体系 （1）利用集体用地建设租赁住房 2018年1月25日，《广州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》获国土资源部批示。该方案对于广州市利用集体建设用地建设租赁住房的土地来源、试点区域、户型要求、总量控制、租赁管理等内容进行了明确。首批试点工程——花都区狮岭镇旗新村试点也于2018年11月21日进入建设阶段，而番禺区钟村街谢村、白云区钟落潭镇长腰岭村、花都区花山镇小布村三个试点工程也进入了项目规划审核阶段。该试点实施方案将为广州市提供超过6400套住房，对于缓解广州市租赁住房供应紧张、稳定租赁住房市场价格、开拓多渠道租赁住房供给体系具有重要意义。 （2）加强住房租赁企业监管 为保障承租人的合法权益、维护房屋产权人的利益，广州市住建委于2018年4月20日公布《关于加强住房租赁企业房屋租赁管理有关问题的通知》，规定住房租赁企业需在广州市房屋租赁信息服务平台实名注册后方可运营，同时要求租赁企业与承租人签订合同后要同步办理房屋租赁合同网上备案手续。 （3）加强户籍家庭住房保障工作 为切实保障和改善民生，使改革开放成果惠及更多户籍家庭，广州市政府于2018年9月18日发布了《广州市人民政府办公厅关于进一步加强户籍家庭住房保障工作的通知》（以下简称《通知》），调整户籍家庭住房租赁相关政策。 《通知》调整了户籍家庭公共租赁住房保障家庭的可支配收入线准入限额、住房租赁补贴标准、公租房租金缴交标准、公租房保障退出机制，在国内开创性地提出公租房租金封顶机制，即公租房家庭租金支出按该家庭经核定的月可支配收入的15%封顶计算，这使得户籍中等偏下收入住房困难家庭的租金支出始终控制在合理的范围。同时《通知》结合现有物价水平，将原租赁补贴标准调整至30元每平方米，针对不同行政区的实际租金支出，实行区域性租赁补贴系数，真正实现“因地施策，精准补贴”。 3.限购政策：顺应市场，适度调整 为释放市场购买力，完善商服类房地产项目的销售管理，广州市住建委于2018年12月19日发布《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》（以下简称《意见》）。 《意见》对2017年“3·30政策”中的部分内容做出调整：一是针对2017年3月30日之前出让成交的商服类物业销售对象放宽至个人，二是重申个人购买商服类物业取得不动产证需满2年后方可再次转让。该《意见》在相当程度上缓解了商服类物业库存压力，极大促进了销售。重申转让限制则再次明确了广州市坚持“房住不炒”、从严调控房地产市场的决心和态度。此次政策调整，符合市场实际和发展要求，凸显了广州市政府对房地产宏观调控政策的灵活把握。 4.公积金政策：加强监管，优化提取 为保障住房公积金稳健运行、维护缴存职工权益，2018年5月2日住建部联合财政部、人民银行、公安部发布《关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》，就以下五个方面做出指示：一是规范和改进公积金提取政策；二是优化提取审核流程；三是实施失信联合惩戒机制；四是加强各部门内部的风险管理；五是推进各部门之间信息共享、建立跨地域协查机制，集中开展治理，广泛开展宣传引导。 2018年12月24日，广州市住房公积金管理中心公布《广州市住房公积金提取管理办法》，放宽异地购房提取范围，提出缴存人及配偶在广州市无自有产权住房的，在广州毗邻城市（佛山、清远、中山、东莞、惠