XXXX年杭州西溪时代项目策略提报.pptxVIP

功夫在诗外西溪时代项目策略提报金达利筑地·杭州达利盛道 写在前边：竞争密集、地段劣势，户型弱势，目标售价比对手高1-2000……这是一个很难、很难的项目，对于每个参与其中的人来说，这都将是一次挑战，当然，也包括策划公司。以纯广告的方式来操作本项目，可能会有精彩的稿件，但这不足以改变现实与结果！如何弥补地段产品与价格的巨大落差？本案考验的将是操盘的智慧换而言之，需要站在全盘和价值营销的角度来探讨本案的策划与广告操作。壹项目梳理及竞争研判关于大势，无论我们纠结与否，它总在那里，也依然是那么难以捉摸。从目前形势来看，2013应该不会比2012更严峻，但是过于乐观的预测，恐怕也是不敢确定的。所以，让我们把重心还是放回项目上。区位西溪：与西溪湿地对望，市区稀缺宝地1、已为市场公认，环境优异，价值明显；2、板块价位高企，豪宅气质明显。地段：城西—西溪—青山湖科技产业带兴起，带来前所未有机遇1、符合经济趋势和国家政策，兴起有保障；2、产基础良好，大量产业人口导入；3、大量年轻、高素质人群，提供大量机会。规模：自成体系的综合体1、规模体量较大，能够容纳和发展多业态，为良好商业配套形成提供支持；2、多业态构建的综合体，为居住者提供更便捷的更高品质生活。精装LOFT：买一得二，罕有南北通透精装LOFT1、分区明晰，干扰少；2、精装入住便捷舒适度高；3、南北通透，大开间；4、X户型，空间丰富变化趣味多。毋庸讳言，在大西溪和文一西路，“6”字头的青枫墅园们一定会分流本案客户。但真正的竞争显然就在身边，不但位置紧邻，物业形态、户型面积、销售模式等都非常接近，只有取胜他们，方能在大城西脱颖而出。那么，与他们相比，我们的优势与短板何在？怎样地比拼方能确保胜出？6个项目贴身肉搏到文一路距离（由近到远）456西溪MOHO西溪金座本案美基铭座西溪阳光西溪润景321区域内竞争项目概况项目名称 LOFT产品面积 平层产品面积 户型区间 主力户型 西溪金座 40000方—— 62-83 方65方美基铭座 —— 44000方140、260方140、260方西溪阳光 约40000方约40000方65-80方75方（1、2、3号楼） （4、5、6、7、8号楼） 西溪润景 20000方10000方36-92方51-54方(5-10层） （4层以下，一楼为大堂） 西溪MOHO 100000方—— 33-93方41-58方1、LOFT设置是主流；2、50-60方是主流面积；3、几乎都是以租代售模式；4、入市时间非常灵活。西溪金座主力户型示意图户型面积：65方。户型点评：1、户型方正，大小适中；2、主卧4.2米超大面宽，宽敞明亮；3、4.79米层高，客厅挑空。美基铭座主力户型示意图户型面积：260方 3室2厅2卫 户型面积： 140方 3室2厅2卫户型点评： 大户型，但空间利用率有限260方只有三房，加上总价较高，很难被市场消化。西溪阳光主力户型示意图户型面积：75方。户型点评： 4.75米层高，使用率达130%以上，赠送空间超过10平方米。西溪润景主力户型示意图DIY（可扩展）空间户型面积：51-54方。户型点评：主卧3.7米面宽，北部DIY（可扩展）空间约12方。西溪MOHO主力户型示意图区域内竞争项目外立面情况西溪金座玻璃幕墙+石材西溪MOHO玻璃幕墙+石材美基铭座玻璃幕墙+石材西溪阳光玻璃幕墙西溪润景玻璃幕墙 目前区域内所有的竞争项目多是采用玻璃幕墙+石材的外立面铺设材料；建筑风格均为现代简约风格，整体建筑外形较偏向于商务、办公风格。竞争小结1、板块价值虽然市场认同，但个案之间几乎无差异；2、以租代售，市场抗性大（竞品共同存在的挑战）；3、LOFT已经是标配，户型面积十分接近，产品差异小；4、与对手相比，优劣势如下：优势：南北通透，户型面积较小、精装一步到位；劣势：单价预期高，总价不低、功能空间少（房间少），地段靠里（这三个劣势恰是市场更关注的）。坦率说，就目前产品来看，项目并没有明显优势。应对竞争，我们的出路有两个：方案一：价格取胜；方案二：增加价值。显然牺牲价格的方案是大家不希望看见，也是条件不许可的。因此，通过系统的产品设置和改良，在产品价值提升的基础上，通过巧妙的营销包装和现场（售楼处）体验，建立强有力的好感度，并制造超值的感觉，从而改变客户的价值评判。价值是恒定的，但价值感是可以重新塑造。重塑价值感即，通过软硬件的综合提升（要针对性提升及控制好价格），配合广告形象包装，改变客户对项目的价值评判，使得本案成为板块内“最好”的，以争取溢价空间和提高去化速度。贰目标客群解读及产品提升建议谁在买这里的房子？西溪MOHO成交客户情况（内部信息仅供参考）1、成交客户中投资客约占7成；2、外地以温