《世联地产柳州市河东区沿江地块市场研判》.pptxVIP

辉煌集团柳州地产公司策划部柳州市河东区沿江地块市场研判及项目分析 本报告思维框架导图宏观市场环境柳州房地产环境市场预期及发展思路市场评估河东房地产环境河东商业市场项目分析说明：本报告思路是通过对市场的宏观、中观、微观的分析，评估市场环境和项目自身的优劣势，为项目建设与发展提供参考依据宏观市场环境宏观市场环境柳州房地产环境市场预期及发展思路市场评估河东房地产环境河东商业市场项目分析柳州市对外交通发达，是西南地区重要的公路、水路、铁路交通枢纽城市中南柳州，又称龙城，是广西重要的区域中心城市，广西第二大城市，广西工业名城、历史名城、文化名城、旅游名城。柳州，是沟通西南与中南、华东、华南地区的铁路中枢。境内高速公路及国道纵横交错。水路可上溯贵州，下航港澳。柳州还是西部的重要商品集散地，素有“桂中商埠”的美称。西南湘桂铁路线贵桂铁路线柳州华南桂柳南高速公路北部湾经济圈柳肇铁路线柳州市行政区分布：全市辖6县4区，总面积1.8万平方公里，总人口372万（2009年）柳北区：总面积282平方公里，人口36.21万。市内行政区管辖范围包括城中区、柳南区、鱼峰区、柳北区、柳东新区、官塘区；另管辖柳江县、柳城县、融水县、融安县、三江县、鹿寨县。 柳东新区：总面积约103.1平方公里，2020年规划总人口52万。城中区：总面积为125平方公里，人口12万。柳南区：总面积为162平方公里，人口30万。鱼峰区：总面积约122平方公里，总人口22万人。旧机场片区：面积7平方公里，居住人口5万人,流动人口3万人。柳州市地区市场总值（GDP）快速增长，将房地产行业带入高速发展的轨道初步核算，2010年，柳州市完成地区生产总值1260.05亿元，年增长率16%；柳州市“十二五”目标全面实现，与2005年比，全市地区生产总值增长了1.1倍，年均增长20.33% 数据来源：2005-2011年柳州市政府工作报告 小于4% 4%-5% 5%-8% 大于8%GDP增幅和房地产业发展状况的关系萎缩停滞稳定发展高速发展柳州市城市处于快速发展的黄金期，未来几年发展将趋于平稳和健康柳州市人均GDP “十五”期间持续上升，平均年增长率23%。2010年柳州人均GDP5100美元。排名广西十四个地级市第一位。（南宁人均GDP3949.6美元）柳州房地产目前处于快速发展的黄金期； 柳州人均GDP已超过全国和全区人均水平，全国人均生产总值排95位 《柳州日报》）。数据来源：2005-2011年柳州市政府工作报告0-800US$800-4,0004000-8,0008000-20,000启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型人均GDP和房地产业发展状况的关系产业结构：以第二、第三产业为主，第二产业的快速发展推动柳州经济持续增长2010年第一产业增加值8.315亿元，同比增长5.3%；第二产业增加值635.41亿元，同比增长31.5%，第三产业增加值80.12亿元，同比增长20%。“十一五”末期，三次产业比重由2005年的11.5:52.0:36.5发展为8.3:63.0:28.7，产业结构进一步优化。数据来源：2005-2011年柳州市政府工作报告柳州市固定资产投资规模逐步扩大，推动了房地产业的发展2010年，柳州市全社会固定资产投资1005.1亿元，增长47.4%；城乡50万元以上投资136.2亿元，增长29.2%；城乡居民投资19.3亿元，减少1.7%。数据来源：2005-2011年柳州市政府工作报告人口平稳快速增长，居民可支配收入的持续增长，为柳州市房地产市场发展提供了有利保障柳州市近几年人口平稳增长，“十二五”规划末期，柳州市常住人口将达到230万人。人口快速增长为房地产的需求提供必要的支撑；柳州市城镇居民的人均可支配收入逐年增长，在广西稳居前二位，说明柳州市民的购买力相对较强。这是房地产快速发展的有利保障。数据来源：2005-2011年柳州市政府工作报告“城市向东”的远景规划将对本项目起至关重要的作用， 在十年之内，本项目的区位优势不可复制根据柳州远期规划，柳州将形成以三门江森林公园为绿心，柳州主城和官塘新城为一体的“一心二城”城市新格局。依据《河东北片区控制性详细规划 》，河东北片区的定位是：柳州市高新技术开发区的研发基地，柳州市文化教育和体育活动的中心，是配套设施完善、居住条件优越、山水景观独特的综合城区。官塘新区柳州市区结论：柳州市宏观环境良好，支持房地产市场快速健康发展“十一五”期间，柳州市G