XXXX年房地产投资策略.pptxVIP

从成长到价值—房地产行业2011年投资策略房地产行业分析师 鱼晋华SAC执业证书编号：S10002081201622010年11月 目 录一 告别高速成长?二 当前楼市特征三 2011年行业生态预测四 关于通胀与房地产五 投资策略告别高成长?过去10年，房地产行业增速远超GDP人口红利城市化告别高成长?但高速成长的驱动力将呈衰减势头中国人口红利将于2015年消失由于老年人口增多,总抚养比例拐点将于2015年出现劳动力人口占比拐点将于2015年出现告别高速成长?但高速成长的驱动力将呈衰减势头日本人口红利消失于1990年劳动力人口占比拐点于1990年出现总抚养比例拐点于1990年出现告别高速成长?但高速成长的驱动力将呈衰减势头家庭结构由“ 442”进入 “421”时代,意味住房新增需求将减弱由于出生率的下降，新增人口2015年开始呈下降趋势中国正在步入老龄化社会告别高速成长?城市化率仍将快速提高,似仍支持行业高速发展日本50到90年代快速城市化阶段是房地产的高速成长期中国的快速城市化阶段将延续到2030年数据来源:联合国人口署,华泰联合证券告别高速成长?日本1950到1990年,城市化率提高30个百分点,达到63%,期间建造的住宅总量占到现存量的72%.户均住房拥有率从不到0.1 套提高到0.82套户均0.99套户均0.90套户均0.82套户均0.59套户均0.32套户均0.19套告别高速成长?经济高速成长阶段,无论是初次收入分配还是再分配收入后基尼系数均持续下降1973年被称为日本的”福利元年”,当年的社会调查显示99%的国民认为自己是社会中产阶层.数据来源:Honkawn,华泰联合证券但是日本城市化率快速提高阶段，居民收入差距并非拉大,而是缩小. “一亿皆中产”支持了住房消费.告别高成长?空调拥有率汽车拥有率钢琴拥有率日本农业家庭与非农家庭消费水平并无大的差别告别高速成长?千日元日元日本泡沫经济破裂后，居民收入及消费水平并没有受到冲击.经济增长放缓的代价主要由政府及企业支付.告别高速成长?不断恶化的洛伦兹曲线数据来源:中经数据,华泰联合证券中国人均GDP全球85位,但是第二大奢侈品的消费国.伴随着快速城市化,收入差距在迅速扩大,缺乏足够规模的中产阶层支持,住房消费的持续增长将遭受考验.告别高速成长?中国城镇新增人口在2003年达到峰值后已呈下降趋势.新增住房需求面临下降风险告别高速成长?中低端劳动力紧缺意味着:第一:中国主要以低端劳动力为竞争优势的出口部门优势将逐渐下降。换言之，中国的经济增长模式转型势在必行. 由投资驱动到消费驱动,房地产所代表的钢筋水泥等传统的周期类行业将让位于科技\服务等新兴产业.而由经济结构调整所带来的经济增速放缓对房地产需求的影响将逐渐显现.第二:中低端劳动力价格的上升趋势, 意味着中国可能将进入一个较为长期的通胀期。告别高成长?判断房地产行业将由高速增长进入适度增长的阶段,住房市场增长动力主要来自改善性需求城镇存量住宅中老旧及设施不完备的房屋比重仍较高资料来源：国家统计局(2005),华泰联合证券研究所告别高成长?城镇存量住宅中商品房比重仍较低,老公房(房改似房)群体改善居住条件的住房消费升级潜力较大资料来源：国家统计局、REICO数据库、华泰联合证券研究所告别高成长?我国现城镇户均住宅0.87套,从他国经验来看，在户均套数达到1套前，房地产需求仍可保持适度增长资料来源：国家统计局、REICO数据库、华泰联合证券研究所告别高成长?商业地产有望成为新的亮点日本经济转型后,商业用地价格涨幅最大日本经济腾飞阶段，工业用地价格涨幅最大资料来源：日本统计局、华泰联合证券研究所当前楼市特征第三轮调控后，由于限购令的出现导致双拼户型完全无法成交，一线城市成交量深度下滑；二三线城市从目前来看表现仍然相对平稳,但实现限购的城市成交也出现较大下降。从区域和成交结构来看，华东、华北高端项目受冲击较为明显，中低档项目相对平稳，中西部城市中档项目来访量、认购明显下滑，高档、低档项目保持较好态势。目前房企推盘有所加快。小户型成交较为活跃。当前楼市特征当前楼市特征当前楼市特征全国重点城市10月成交量列表单位：万平方米　城市2010年10月环比同比2010年1-9月月均成交量相比成交量 一线城市上海131.90.38%17.98%67.1596%北京98.1-24.37%-41.93%92.876%深圳46.430.67%-6.29%27.6268%广州184.1843.26%80.36%66.63176%二三线城市华东南京90.4645.56%4.70%41.06120%杭州30.42-44.23%-39.69%28.885%合肥63.74-11.17%-43.79%78.01-18%无锡62.92-18.73%-22.2