第7章房地产定价.pptxVIP

第七章 房地产定价 内容提要7.1 房地产价格及其构成7.2 房地产价格特征及其影响因素7.3 房地产定价目标7.4 房地产定价方法7.5 房地产价格策略7.6 房地产价格调整7.1 房地产价格及其构成 7.1.1 房地产价格的概念 （1）经济学意义上房地产价格的概念： 指房地产开发、建设及其经营过程中，凝结在房地产商品中活劳动与物化劳动的货币表现。 （2）营销学意义上房地产价格的概念： 从营销学角度看，房地产价格是消费者对于房地产商品价值判断的货币表现。7.1.2 房地产价格的构成因素 房屋理论价格：房屋建造全过程的造价＋流通费用＋利润十税金 具体费用构成： 1、房屋建筑安装工程费。2、勘察设计费。3、土地开发使用费。（1）土地出让金（2）征地拆迁费（3）土地直接开发费4、管理费用、销售费用和财务费用。5、利润和税金。7.2 房地产价格特征及其影响因素7.2.1 房地产价格的特征1、 房地产价格具有明显的权利价格特征 房地产买卖是一种权利关系的转移，价格实质上是权利价格。2、房地产价格具有特殊的形成机制 房地产供给缺乏弹性；供给有明显的滞后性，在一定时期供求关系不能随时调整，房地产均衡价格的形成主要是由需求量的变动所决定。房地产价格受到房地产效用及其长期发展趋势的影响也特别明显。3、房地产价格具有显著的个别性 是指每宗房地产都有其不同于其他房地产的价格。4、长远性 房地产商品的构成及效用，往往会随着时间的推移而发生变化。房地产价格通常是在过去至将来的长远考虑下形成的。5、不易识别性 房地产不能将产品搬至一处作比较，要认识其商品，只有亲临现场观察。房地产商品的现实价格，通常是个别形成的，它不具有任何人都能容易识别适当价格的条件。 7.2.2 房地产价格的主要影响因素内在和周边环境因素行政和政治因素经济因素社会因素其他因素土地的位置，面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量，以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等。国家、地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况。 人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。 国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施。 房地产商的发展目标、消费心理等。9、要学生做的事，教职员躬亲共做；要学生学的知识，教职员躬亲共学；要学生守的规则，教职员躬亲共守。10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。11、一个好的教师，是一个懂得心理学和教育学的人。12、要记住，你不仅是教课的教师，也是学生的教育者，生活的导师和道德的引路人。13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。14、谁要是自己还没有发展培养和教育好，他就不能发展培养和教育别人。15、一年之计，莫如树谷；十年之计，莫如树木；终身之计，莫如树人。16、提出一个问题往往比解决一个更重要。因为解决问题也许仅是一个数学上或实验上的技能而已，而提出新的问题，却需要有创造性的想像力，而且标志着科学的真正进步。17、儿童是中心，教育的措施便围绕他们而组织起来。2、Our destiny offers not only the cup of despair, but the chalice of opportunity. (Richard Nixon, American President )命运给予我们的不是失望之酒，而是机会之杯。二〇二一年六月十七日2021年6月17日星期四3、Patience is bitter, but its fruit is sweet. (Jean Jacques Rousseau , French thinker)忍耐是痛苦的，但它的果实是甜蜜的。10:516.17.202110:516.17.202110:5110:51:196.17.202110:516.17.20214、All that you do, do with your might; things done by halves are never done right.----R.H. Stoddard, American poet做一切事都应尽力而为，半途而废永远不行6.17.20216.17.202110:5110:5110:51:1910:51:195、You have to believe in yourself. Thats the secret of success. ----Charles Chaplin人必须相信自己，这是成功的秘诀。-Thur