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论我国房屋承租人优先购买权的属性（工商管理毕业论文） 文档信息 主题： 关于“法律或法学”中“民法”的参考范文。 属性： F-010RFS，doc格式，正文3078字。质优实惠，欢迎下载！ 适用： 作为文章写作的参考文献，解决如何写好实用应用文、正确编写文案格式、内容摘取等相关工作。 目录 TOC \o 1-9 \h \z \u 目录 1 正文 1 搞要 1 关键字：房屋承租权；优先购买权；物权；债权 2 一、债权的相对性 2 二、优先购买权的法定性和债权性并不冲突 2 三、缺乏物权的对抗效力 3 四、是否进行公示不影响债权之本旨 3 五、一物二卖的优先承认理论 4 参考文献： 5 论文原创声明（模板） 6 论文致谢（模板） 6 正文 论我国房屋承租人优先购买权的属性（工商管理毕业论文） 搞要 摘要：关于我国房屋承租人优先购买权的权属性，理论界素有争议，至今尚无定论，对于承租人优先购买权的权属性进行明确是正确运用优先购买权这一法律制度的前提和基础，也是维护当事人合法权益，平衡当事人之间的利益关系，确保司法实践的统一以及维护社会经济秩序稳定、效率和公平的重要保障。本文通过对房屋承租人优先购买权的权属性进行分析，得出承租人优先购买权为债权的结论，以期能对承租人优先购买权的立法完善和司法实践有所帮助 关键字：房屋承租权；优先购买权；物权；债权 物权说认为承租人优先购买权是一种法定的而非约定的权利，且可以对抗第三人，将优先购买权规定为物权，有利于加强对优先购买权人合法权益的保护。债权说认为，出租人在出卖租赁物的时候，承租人依同等条件声明购买的，出租人有承诺的义务，但如果出租人不通知承租人而直接与第三人订立合同出卖出租房屋时，承租人只能对出租人主张损害赔偿，而不能向出租人主张承租房屋的所有权。笔者认为承租人的优先购买权应为债权，但并不认同上述债权说所言的法律后果。 一、债权的相对性 债权是相对权，而物权是绝对权。债权的权利主体只能向特定人主张权利，而不能向此特定人以外的第三人主张权利。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，承租人只能向出租人要求损害赔偿，而无法向第三人主张权利。因此，承租人的优先购买权不是物权，而更倾向于债权。 二、优先购买权的法定性和债权性并不冲突 有学者在支持优先购买权为物权性质的权利时，认为优先购买权是法定的权利，而非当事人约定的权利，他不仅对房屋出租人行使所有权有所限制，而且对其意思自治也有所限制。但笔者认为一个权利是物权性的权利还是债权性质的权利和其是否为法定没有直接的关系，我们当然可以说一切物权都是法定的，但是不能说一切法定的权利都是物权。 三、缺乏物权的对抗效力 从《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中可以看出，当出租人出卖房屋未在合理期限内通知承租人或有其它危害承租人优先购买权的情况出现时，承租人的优先购买权不能使出租人与第三人的合同无效，也即承租人的优先购买权不得对抗第三人与出租人之间的合同。而根据物权优先于债权原则，同一标的物上既有物权，也有债权时，无论物权成立于债权之前或之后，物权均有优先于债权的效力。出租人与第三人通过订立买卖合同成立债权债务关系，而优先购买权无法对抗之，从这一点可以推知优先购买权不是物权性质的权利。 四、是否进行公示不影响债权之本旨 《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定办理房屋租赁应当登记备案。但实践当中，很多房屋在租赁时没有到相应的部门进行登记，就没有公示的过程，没有公示就不能拥有物权的性质，因为根据物权的公示公信原则，如果认定优先购买权是物权性质的权利，这种权利就一定要公示出来，但现行的体制下，很多房屋在租赁的过程中，为了逃避缴税，根本就不到相关部门进行备案登记，因此也就没有一个公示的过程。从制度设计上来讲，对所有房屋租赁行为进行监管在操作上是缺乏可行性的，此点与确立善意取得制度的立法初衷一样，正是因为我们不可能对所有个人的动产都进行登记，当事人也不可能知道并且在买东西之前考证他要购买的东西的所有人是不是出卖人，因为动产的交付就是物权的一种公示，经过公示，法律为了保护交易之安全和稳定，规定了善意取得制度。同理，由于很多房屋在进行租赁的过程中没有进行公示，也就是其优先承租人并没有在其租赁房屋的那段时间内予以公示，自然不应当产生物权的效力。 当然，随着健全房屋租赁登记备案制度的相关配套制度，如上海市发布《上海市居住房屋租赁管理办法》规定无论是作为房屋租赁中间人的中介机构还是房东本身，如果没有按照规定履行租赁房屋登记备案办理或者代办义务的，可能会面临3万元的罚款，这样就促进了更多房屋租赁当事人履行登记备案手续，这在一定