中国住房租赁市场政策与环境.docxVIP

? ? ? ? ? 中国住房租赁市场政策与环境 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 一 行业发展现状 住房租赁作为近年来兴起的“热词”，经历了从市场认知到大众传播和被官方定义等几个不同发展阶段。通过对住房租赁行业的基本原则和计算方法的分析，结合我国国民经济以及房地产行业的发展，能够更直观地让大众了解住房租赁的内涵与外延以及未来住房租赁行业的发展脉络。 （一）住房租赁产业重要概念与界定 1.住房租赁、长租公寓和租赁式公寓 “住房租赁”作为行业热词，在我国并未有官方定义。在涉及产权制度的《中华人民共和国物权法》中，多次涉及“房屋”，但从未提到过“住房”。[1]住房一般指的是“以居住为用途的房屋”，从宽泛角度来理解，则是供人居住、生活或是工作的房子。参考2012年8月1日起实施的国家标准《住宅规范设计》（GB 50096-2011），住宅（residential building）即供家庭居住使用的建筑。[2]参考2017年3月10日商务部发布的《租赁式公寓经营服务规范（征求意见稿）》，租赁式公寓以租赁方式为特定人群提供长租和短租的居住空间和有限服务。[3] 综上所述，我们可以将“住房租赁产业”理解为是以租赁的方式为特定人群提供居住空间的相关产业。 “长租公寓”是对住房租赁企业的“俗称”，是2010年前后在国内开始兴起的行业名词。2014年11月24日，雷军斥资1亿元投资了一家以租房切入青年和创业者人群的新创公司YOU+（优家）国际青年公寓（现“YOU+国际青年社区”），让“长租公寓”开始进入公众视野。2015年11月22日，国办发〔2015〕85号文件《国务院办公厅〈关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见〉》中提到“长租公寓”，这是该名词第一次在官方文件中出现。[4] 尽管“长租公寓”的说法被广泛使用，但一直缺乏明确的规范。比如对于“长”的定义就有多种理解，有人认为是年租，有人认为是月租。2016年，商务部以《租赁式公寓经营服务规范》立项，明确了租赁式公寓是以租赁方式为特定人群提供长租和短租的居住空间和有限服务的业态，具体分为长租公寓和短租公寓。其中，“长租公寓”定义为为特定人群提供一个月（含一个月）以上的居住空间和有限服务的经营企业。该标准于2017年3月征求意见，并于2018年5月正式通过实施。[5]自此，“长租公寓”官方定义正式形成。 “长租公寓”作为租赁式公寓的一个类型，其核心在于“租赁”的经营模式和“月租”的界定，并由此将其与传统的酒店业和旅馆进行区别（见图1）。而“住房租赁”作为房地产租赁经营的子类，与“长租公寓”是同义词，都是以租赁的方式，解决居住问题的行业，反映了党的十九大报告中提出的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”的方针要求。[6]在具体应用时，由于“住房租赁”更符合国家方针政策，且受到相关部门和机构的关注与支持，因此从长期看，“住房租赁”将成为行业的主要称谓。 图1 住房租赁与长租公寓是不同体系下的同义词 2.住房租赁中的住房内涵和外延 在住房租赁和长租公寓的定义形成前，官方并未进行分类，这就导致了后期在统计核算、企业申报、制度和流程改革、优惠政策出台等方面，遇到了诸多“无法界定”的问题。 2015年11月，《国务院办公厅〈关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见〉》（国办发〔2015〕85号）文件中明确要求：由统计局、国家发展改革委会同各有关部门“以国民经济行业分类为基础，抓紧研究制定生活性服务业及其重点领域统计分类，完善统计制度和指标体系，明确有关部门统计任务”。[7] 2017年10月1日，国家统计局正式执行《国民经济行业分类》（GB/T 4754—2017）。最新版本中，将原有7040修订为“房地产租赁经营”，具体指的是各类单位和居民住户的营利性房地产租赁活动，以及房地产管理部门和企事业单位、机关提供的非营利性租赁服务（见表1）。这也为“住房租赁”奠定了文件基础。[8] 与此类比的是房地产业，其于1984年被国家计委、国家经委、统计局、标准局等批准，并颁布了《国民经济行业分类标准和代码》。由此，房地产业首次被列为独立的行业，并开启了中国房地产业蓬勃发展的时代。 表1 《国民经济行业分类》（2017版）中新增7040房地产租赁经营内容 GB/T4754-2017 GB/T4754-2011 说明 6950 金融资产管理公司 6990 其他未列明金融业 新增，将原6990分解 699 其他未列明金融业 　 　 　 6991 货币经纪公司服务 6990 其他未列明金融业 新增，将原6990分解 6999 其他未包括金融业 6990 其他未列明金融业 更名，将原6990