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? ? ? ? ? 中国住宅市场形势分析与预测 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 1998年以来，商品住宅投资占房地产投资的比重一直在60%以上，商品住宅市场是房地产市场的主要组成部分。同时，住宅作为生活必需品，与老百姓的生活质量息息相关。2006年房地产市场宏观调控政策频繁出台，其中多数政策针对住宅市场。 一 宏观背景 （一）2006年国民经济继续保持高增长低通胀的良好态势，城镇居民收入稳定增长 2006年，我国宏观经济继续保持高增长低通胀的良好态势，居民收入稳定增长。前三季度，国内生产总值141477亿元，同比增长10.7%（一季度为10.2%，上半年为10.9%），比上年同期加快0.8个百分点；居民消费价格指数为101.3（一季度为101.2，上半年为101.3）。2006年，城镇居民收入稳定增长，前三季度城镇居民人均可支配收入8799元，扣除价格因素，实际增长10.0%，增速比上年同期加快0.2个百分点。 国民经济发展中存在的较突出的问题主要有：固定资产投资增长过快，贸易顺差过大，信贷投放偏快。 （二）宏观调控目标为通过减缓投资增速来避免国民经济偏快增长，主要手段为紧缩信贷和土地两个“闸门”及清理新开工项目 2006年，宏观调控措施主要针对经济运行中出现的问题，包括紧缩信贷和土地、清理新开工项目等，目的是减缓固定资产投资增速，为偏快的国民经济增长降温。 针对经济运行中存在的信贷投放过多的问题，央行不断发出紧缩信号。2006年4月28日起，央行上调金融机构贷款基准利率。5月8日起，上调各档次个人住房公积金贷款利率，住房公积金存款利率保持不变。7月5日起央行上调除农村信用社外的存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。8月初，银监会发布54号文，严格房地产贷款合规性检查。8月15日起，中国人民银行再次上调存款准备金率0.5个百分点，19日起上调一年期存款、贷款基准利率0.27个百分点。11月15日，再次上调存款准备金率0.5个百分点。 由国家发改委牵头清理新开工项目。8月1日，国家发展改革委等五部委以特急形式联合下发《新开工项目清理工作指导意见》，要求各地用一个月时间对上半年列入统计范围的总投资1亿元及以上新开工项目逐项进行全面清理。 国土资源部加强土地管理。由国土资源部颁布，8月1日起施行严格控制划拨用地和协议出让土地范围的两条新规：《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》。六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：除常规的经营性用地外，有竞争要求的工业用地、其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的、划拨及出让土地使用权改变用途，相关法律规定应当收回土地使用权等均须执行招标拍卖挂牌制度。8月31日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》正式出台，国家将统一制定并公布工业用地出让最低价标准，以租代征等非法占地行为被禁止。 进入三季度，宏观调控效果初显，国民经济偏快增长的势头得到了初步遏制，部分主要经济指标增速出现了不同程度的回落，呈现出“三落一稳”的新态势：国内生产总值增速高位回落；工业生产增速回落；固定资产投资增速回落；货币信贷增速高位趋稳。 （三）房地产市场调控以调整供给结构和引导需求为主 2006年成为了继2005年之后的又一个“房地产调控年”。2006年3月5日，温家宝总理在政府工作报告中指出：“要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。建立健全廉租房制度和住房租赁制度。整顿规范房地产和建筑市场秩序，基本完成建设领域清理拖欠工程款的任务，促进房地产业和建筑业健康发展。”围绕着上述要点，2006年房地产方面的调控措施从供给和需求两方面展开，调控的基本原则是“打击投机，规范投资，调整结构，鼓励自住”。 从供给方面来看，调控的主要目标是调整住房供给结构，通过大量提供中小户型住宅来满足中低收入群体的住房需求，完善住房保障制度。2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的“国六条”，强调依然要从“税收、信贷、土地、住房供应结构、规范房地产市场秩序”等方面对房地产市场加强调控作用。5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构 稳定住房价格的意见》（国办发［2006］37号），即“国十五条”，对“国六条”进一步细化；而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面做出了量化规定，提出了“90平方米、双70%”的标准。7月6日，建设部颁发165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，进一步明确了“国十五条”中90平方米标准为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，落实责任追究制度