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西政地产金融研究会 西政地产金融研究会 广州城市更新项目实务及涉税实操手册 目录 第一部分 广州城市更新项目操作流程及进入方式 1 一、广州城市更新历史进展 1 （一） 初步探索阶段——2009 年以前 1 （二）“三旧”改造阶段（2009-2014 年） 1 （三）“城市系统和谐更新”阶段（2015 年至今） 1 二、广州城市更新项目类型及流程 2 （一）城市更新项目类型 2 （二）操作流程 2 （三）各阶段实操及注意事项 2 （四）各阶段资金投入 3 三、开发商进入方式及阶段 3 第二部分 广州城市更新项目重难点问题处理实务 4 一、城市更新合同的效力 4 （一）合同的性质 4 （二）规范性文件规定层面 4 （三）司法文件层面 4 （四）司法实践 5 （五）法律依据 5 二、集体经济组织成员的认定 6 （一）农村集体组织成员认定 6 （二）超生子女的认定 6 （三）转为非农户口后权利的认定 7 （四）“出嫁女”或“上门女婿”权利的认定 7 （五）承包方转为非农户口后的认定 7 西政地产金融研究会 西政地产金融研究会 （六）随亲属迁入农村后的认定 7 三、土地和房屋继承 7 （一）法律依据 7 （二）操作规范规定 7 四、争议土地权属确定 8 （一）法律依据 8 （二）司法案例 8 五、拆迁房屋补偿面积确定 8 （一）复建住宅核定方式 8 （二）广州市相关政策 8 （三）实操案例 9 六、外嫁女安置补偿权利 9 （一）法律依据 9 （二）外嫁女获得补偿考察要素 9 （三）司法案例 10 七、承租户补偿 10 （一）法律依据 10 （二）租户一般享有补偿事项 10 （三）停产停业损失赔偿 11 八、违法建设处理 11 （一）法律依据 11 （二）司法案例 11 九、拆迁钉子户处理 12 （一）过去做法 12 （二）目前办法 12 第三部分 广州城市更新项目“融资地块”与“复建地块”涉税实务 14 一、融资地块与复建地块操作流程 14 二、税务基础要点 15 （一）针对被征收方（农村集体经济组织和村民） 15 （二）针对土地受让方（开发企业） 16 三、参考案例 16 （一）项目背景 16 （二）“复建地块”与“融资地块”的涉及税费 17 四 、深圳非农建设用地净地开发模式与广州“复建地块”、“融资地块” 模式的财税处理差异 17 （ 一）深圳非农建设用地净地开发模式与广州“复建地块”、“融资地 西政地产金融研究会 西政地产金融研究会 第 第 PAGE 1 页 共 18 页 引言： 集中供地新规引发各房企在重点城市通过参与招拍挂拿地变难后，很多房企将拿地策略调整到了城市更新和收并购方向，其中城市更新作为房企第二重要的土储来源，因其拿地成本低，且开发商可以通过参与城市更新一级招标提前锁定项目拿地资格的优势，一直备受房企关注。鉴于此，本实操手册梳理了广州市城市更新项目操作过程中涉及的重点、难点问题处理的相关经验及涉税实务，谨供同业人士参考。 第一部分 广州城市更新项目操作流程及进入方式 一、广州城市更新历史进展 （一） 初步探索阶段——2009 年以前 《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府〔2009〕56 号）出台前， 广州市城市更新以危房、破房以及旧城改造为主，由于缺少政策指引，实施主体主要为政府部门，严格限制市场等多元主体进入。 （二）“三旧”改造阶段（2009-2014 年） 随着 2009 年 56 号文以及 2012 年《关于加快推进三旧改造工作的补充意见》 （穗府〔2012〕20 号）的出台，广州市“三旧”改造政策体系逐步建立。该阶段三旧改造项目仍以政府主导模式为主，允许符合条件的项目自行改造，且尤其重视硬件设施的改造。 （三）“城市系统和谐更新”阶段（2015 年至今） 2015 年，广州市成立城市更新局，出台城市更新“1+3”政策。形成了包含“全面改造”和“微改造”两条改造路线的政策体系。现阶段广州市城市更新以政府主导、市场运作、利益共享为原则，注重产业转型升级，更加强调可持续发展。 截至 2018 年中旬，广州市已批城市更新项目 1070 个，改造面积达到 102 平方公里，“三旧”用地土地出让金合同金额达到 1285 亿元。已完工项目达到 144 个，正在办理前期手续的项目约 764 个。二、广州城市更新项目类型及流程 （一）城市更新项目类型 广州市城市更新项目主要分为两种类型：全面改造和微改造。全面改造即传统的“三旧”改造项目，主要实施方式有：政府征收、合作改造