公租房物业管理.doc

公租房物业管理 公租房物业管理 公租房物业管理 公租房物业管理 物业管理公司负责代收的租金与在保障性住宅实行经租管理过程中的管理花费 (含办公经费、人员薪资和物业管理费 )推行 “进出两条线 ”，即代收的租金按月汇缴至县住宅保障主管部门，由县住宅保障主管部门按月汇缴至财政专户。承租 家庭在规准时间内缴交租金后，县住宅保障主管部门再按月向其发放对应标准的租借补助。若申请家庭因年收入或住宅状况发生变化，不再吻合廉租住宅的保障条件，房管部门停发廉租住宅租借补助，按程序退出保障，由物管公司停止租借合同。 这类模式推行廉租住宅由行政管理模式 (行政租借行为 )转变成市场管理模 (市场租借行为 )，进一步改良保障性住宅管理退出难的窘境，健全和完美住宅保障的进退体制。同时，还让承租户与市场管理同步，有益于承租户自觉提高对物业的保护管理意识，提高生活质量。 北京市保障性住宅物业管理模式研究 【纲要】：本文以保障性住宅为研究对象，在对北京市首个廉租房检查和访谈的基础上，运用公共财政和拜托代理理论，剖析了北京市保障性住宅物业管理的现状和存在问题。进一步经过国内外文件比较研究，在比较研究国内国际保障性住宅物业管理基础上，本文最后提出了完美我国保障性住宅物业管理的新模式建议。 【要点词】：保障性住宅 ;物业管理 ; 物业管理模式 【正文】： 一、研究背景及意义 (一 )研究背景 1.北京市保障性住宅大规模投入使用 1998 年我国城镇住宅制度改革以来，北京市房地家产不停稳步发展，为北京市经济发展起到了重要贡献。同时，北京市保障性住宅系统也不停完美，目前已经形成了由经济合用住宅、限价商品住宅、廉租住宅和公共租借住宅四个层次构成的住宅保障系统，人民民众居住水平易居住质量明显提高。依据北京 市统计局统计， 2007 年至 2009 年间，北京市累计动工建设保障性住宅 2333 万平方米、 24.8 万套。 2009 年新动工保障性住宅面积 938 万平方米，比上年增添 135 万平方米，完工 229 万平方米， 2 万多户住宅困 难家庭将搬进新居 ;全市保障性住宅施工面积占住所施工面积的 38%，比上年提高 12.3 个百分点 ; 投放各种 保障性住宅 10 万套。依据规划，北京市 2010 年将进一步加大保障性住宅建设力度，明确 2010 年要实现 “两个 50%”的目标：自住型、改良型等各种保障性住宅用地要占到住所供应用地总量的 50% 以上，新开 工建设和收买保障性住宅 13.4 万套，占全市住所动工套数的比率达到 50% 以上，保障性住宅支持力度再 次加大。 2.保障性住宅物业管理面对窘境 固然北京市保障性住宅的建设已经大规模睁开，可是最近几年来一批保障性住宅小区在建成后物业管理方面却碰到了窘境。与设计功能完美、建设水平上等、配套设备齐备等形成对照的是保障性住宅小区的物业管理工作较为滞后，主要表现为以下几个方面： 第一，物业管理资本根源不足。关于保障性住宅小区，政府对物业公司进行有关补助，而因为政府财力有限，常常其补助有关于物管先期的成本投入和平时的运转花费只好解决部分问题，没法支持更完美的物业管理服务。 第二，物管机构关系还没有理顺完美。政府在物业管理中应起到什么作用，是主导，还不过是协助监察 ; 特意物管公司与居委会如何协调关系以更好地完美物业管理 ; 能否像一般商品房小区引入业主委员会 ;社区 富饶劳动力资源能否能够充足利用，参加小区物业管理。这些都是值得商讨的问题。 第三，有关部门在策划保障性住宅小区时重规划、重修设，轻管理，在此类小区立项之初对如何做好 往后物业管理工作重视不够、投入不足，在部分小区还形成重修设 —轻管理 — (政府投入资本 )搞整顿 — 轻管理 —( 政府投入资本 )再整顿的恶性循环状态。不单小区整体环境和配套设备、设备得不到较好的保护， 重要的是有关业主和住户优秀的居住习惯难以养成，严重影响了这些业主和住户的生活质量，伤害了城市整体形象，造成政府为有关小区进行重复整顿所投入资本的浪费。 (二 )研究意义 1.改良现有保障性住宅的物业管理 北京市现有保障性住宅只管在设计、配套设备等方面可圈可点，可是物业管理方面却存在诸多问题： 保持物业管理所需资本和人员的根源问题 ;政府、物业公司和居委会在物业管理层面角色定位杂乱不清楚问 ; 物业管理水平滞后， 跟不上经济发展的脚步等问题。 本文的研究将为解决现有保障性住宅物业管理存在的问题供应借鉴。 2.为新投入使用的保障性住宅物业管理供应建议 跟着保障性住宅建设速度的加速，以保障性住宅为主或许在主城区内高档商品房小区配建保障房的状况会愈来愈多，增强新投入使用保障性住宅物业服务的任务也日趋艰巨。因为以前保障性住宅物业管理问题已经不停被媒体报导出来，政府、物业公司和居委会