物权法与物业管理（教学课件）.pptVIP

物权法与物业管理;从物业管理的定义说起;物权法和物业管理;什么是建筑物区分所有权？;建筑物区分所有权：什么人是业主？;什么人是业主？;什么人是业主？;举例说明;什么是专有部分？;什么是专有部分？;;共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等。 ;;法定共有部分;共有的主体;专有权、共有权、共同管理权的关系;　 某小区开发商在未征得小区业主同意的情形下，将位于该小区内的1幢宣??为小区会所的独立房屋出售给了A公司进行餐饮经营。小区业主认为既然开发商将该幢房屋宣传为小区会所，那么这幢房屋就应当属于小区的公共配套设施而归业主共同所有，开发商无权擅自将其对外出售。 　　于是业主们分别找到开发商及A公司进行交涉，要求将该幢房屋的所有权及使用权交还业主。然而，开发商却表示，尽管该幢房屋曾经确实打算用作小区会所，但其建筑面积并未计入业主公摊，在宣传时销售人员也从未承诺过该幢房屋将归属业主共同所有。因此，开发商有权对该幢房屋进行出售。 　　对此，业主想知道：能否通过诉讼的方式取得对该幢房屋的共有权利？ ;律师解疑：会所、学校、地下车库不属于业主共有;律师解疑：会所、学校、地下车库不属于业主共有;会所、学校、地下车库不能改变用途;业主使用房屋不能损害他人合法权益 可以分为四大类： 一、是危害建筑物安全的行为； 二、是侵占共有部分的行为 三、是破坏公共环境的行为； 四、是拒绝公共费用承担的行为。 因为共有所以不行 ;损害他人合法权益的十四种行为;（六）破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途； （七）违法搭建建筑物、构筑物 （八）违章搭建、加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分 （九）侵占或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备或者擅自改变共用设施设备用途； ;（十）随意倾倒或者抛弃垃圾、污水和杂物，往楼下抛弃物品；排放超过规定标准的噪声 （十一）侵占绿地，毁坏绿化； （十二）随意停放车辆，妨碍消防通道和道路畅通 （十三）违反 规定饲养动物 （十四）拒付物业费 （依据审建第十五条、《物权法》第八十三条、广西物业条例四十六综合而成） ;业主使用房屋不能损害他人合法权益;车库、车位产权归属的争议;车库、车位产权归属的争议;车位可以出售给小区外的人吗？;车位可以出售给小区外的人吗？ ;车位可以出售给小区外的人吗？ ;车库、车位产权归属的争议;律师解疑：车位权属分两类，“专有”、“共有”看规划。 ;案例： 开发商有权出租车位吗？ ;案例;街道办事处负责指导业委会成立换届;业主共同决定事项;业主共同决定事项;审建解释第七条;业主共同决定事项;物权份额计算;业主人数计算;《审建》第九条规定，业主人数原则上应当按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但在一人（包括建设单位）拥有数个专有部分的情况中，如果同时复计人数将导致该人双重优势。因此，司法解释特别规定，建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。;投票人数计算;例题：一个住宅小区，专有部分的总面积为12万平方米，业主人数为1000人，如果张三的投票权数为7万平方米、人数为800人，而李四的投票权数为8万平方米、人数为700人，那么应该谁胜出而当选业主委员会委员呢？ ;计算：张三＝7∕12×50%＋800／1000×50% ＝0.29＋0.4 ＝0.69 李四＝8／12×50%＋700／1000×50% ＝0.33＋0.35 ＝0.68 ∵ 0.69＞0.68 ∴ 张三胜出 如果数值一样，投票权数大的胜出。 ;按照物权法第七十七条规定，“住改商”行为的合法性需要满足两个条件： 1、遵守法律、法规以及管理规约； 2、应当经有利害关系的业主同意。 未经有利害关系的业主同意，其行为仍不具备合法性。据此，物权法第七十七条实际上已经成为“住改商”业主对由此产生的损害后果需承担相应民事责任的法律依据。 ;关于“住改商”;住改商能不能少数服从多数？; 在公民个人权利的剥夺或限制上，是无法藉由“少数服从多数”的民主原则来予以决定的。否则，就有可能形成“多数人的暴政”。 在这些受“住改商”影响的业主(即有利害关系的业主)中，每一个业主的权利都同等重要，同样不可忽略。即便多数业主同意，也不能经由“多数决”就剥夺了少数业主的合法权利。 ;业主车辆被盗物业负不负责？;