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商业银行房地产信贷研究论文 一、我国商业银行房地产信贷快速扩张线路图 1．扩张轨迹 1998年以来，随着我国福利性住房实物分配制度的取消和个人住房按揭贷款政策的实施，极大地刺激了房地产业的快速发展和相应的房地产投资高速增长，为之提供相应金融服务的房地产贷款也随之持续快速增长，已成为商业银行扩张最快速的业务（详见表1）。商业银行房地产贷款项下包括法人客户房地产商开发贷款和自然人客户个人住房按揭贷款（以下简称“房地产开发贷款”和“个人住房贷款”）两类。首先，从房地产开发贷款看，其增幅明显高于同期各项贷款平均增幅，占各项贷款的比重也大幅增加；其次，商业银行个人住房贷款余额也直线上升；再次，个人住房贷款占消费贷款比重已达90%以上，占中长期贷款的比重也达到了22.97%（见表1）。 2008年以来，尽管央行采取了从紧的货币政策，但是商业银行房地产贷款不仅没有减少，反而一直在增加，而且增加幅度仍然不小。2008年上半年，房地产贷款增幅仍高于全部贷款增幅8.4个百分点，表明房地产贷款的增长幅度仍然十分强劲。 数据来源：根据国家统计局历年统计公报（/tjgb/）、历年《中国货币政策执行报告》（）披露的数据计算整理（下述各表除注明外，均同此） 2．扩张背景 何勇：我国商业银行房地产信贷快速扩张风险研究 我国商业银行房地产信贷快速扩张与房地产开发投资快速增长是互为依存、共同发展的。 1998—2007年，我国房地产投资年平均增幅为22.19%，高于同期全社会固定资产投资年均增幅3.81个百分点。与此相适应，房地产投资占全社会固定资产投资中的比重也从1998年的11.58%提高到2007年的20.79%，房地产投资占GDP的比重从1998年的4.6%提高到2007年10.25%。以上三项指标均创近10年来的最高值，表明房地产行业已成为国民经济的热点行业（见表2）。 2008年以来国家虽实施了宏观调控政策，但似乎对房地产市场并没有造成多大影响，房地产开发投资速依然强劲，仍在充当推动投资增长的主力军角色。例如：上半年全社会固定资产投资68402亿元，同比增长26.3%；其中房地产开发投资13196亿元，同比增长33.5%，增速比上年同期提高5个百分点，高于同期固定资产投资增速7.2个百分点，在GDP中的比重达到10.1%，与2007年全年10.25%的高位水平基本持平。投资高速增长，信贷就必然快速增长。原因是我国直接融资不发达，房地产企业资金需求主要靠商业银行贷款间接融资方式。因此，要维持眼下房地产投资的强劲增长和高位运行，在事实上就形成了对银行信贷资金的倒逼机制，这无疑为商业银行房地产信贷的快速扩张提供了良好的背景条件和适宜的客观环境。 二、我国商业银行房地产信贷快速扩张样本分析 为了更为直观清晰地了解商业银行房地产信贷快速扩张的具体情况，笔者根据业已完成股份制改造、先后成为上市公司的工商、中国、建设、交通4家大型商业银行和招商、民生、深发、浦发、华夏、兴业、中信7家中型商业银行（以下简称“11家大中型上市商业银行”或“11行”）近两年年报披露的有关数据，对其房地产信贷快速扩张的基本状况进行分析。之所以选择11家大中型上市商业银行作为分析样本，主要是因为11行的信贷资产和经营规模在我国金融业占据绝对比重且位居主导地位，具有一定典型性和代表意义。 首先，从整个房地产贷款来看，2007年，11行房地产贷款狂飙式的急剧增长达到了前所未有的高度，占各项贷款的比重迅速加大，平均比重达26.54％，高于同期整个商业银行18.34％平均水平8.2个百分点；其次，从法人客户的房地产开发贷款看，11行房地产开发贷款平均增速高于各项贷款平均增速4.7个百分点；再次，从个人客户住房按揭贷款来看，11行个人住房按揭贷款平均增速高于其各项贷款平均增速31.12个百分点，高于整个商业银行平均增速16.68个百分点（见表3）。 出于风险控制的考虑，商业银行的房地产贷款在各项贷款总量中的规模应当适度，因为当房地产贷款超过其各项贷款总量的一定比例时，就容易引发潜在的流动性风险。目前，国际上一些商业银行房地产贷款警戒线控制在25％~30％左右，其中个人住房贷款比重一般控制在18％~20％以下。我国银监会规定商业银行房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30％的比例。而从2007年11行房地产贷款余额占其各项贷款总余额的比例来看，其26.54％的比例已经逼近30％的控制线，且深发和兴业两行已分别以33.2％和41.5％超过了控制线，而中行、建行、招商、民生和浦发5行分别为27.9％、26.5％、25.9％、28.9％和25.9％，达到或超过控制线，