税收筹划案例之“烂尾楼”的处置.pptxVIP

税收筹划案例之;案例;;;企业财务资料显示， A项目的拿地成本为3000万元， 已经发生的房地产开发成本为1000万元， 房地产开发费用550万元（其中可分摊的利息支出197.5万元）。 经中介机构评估价格为8000万元。;目前有以下四个方案：;;;;从税收筹划的角度来看， 以下四个方案税负分析如下：;方案一：;（1）营业税税率5%， 营业税 ＝4550×5%＝227.5（万元）；;;;（4）企业所得税税率25%。 假定无纳税调整项目， 企业转让不动产取得转让收益， 应缴纳企业所得税。 但在本例中，由于按成本价转让， 故不会产生转让收益， 应纳税所得额（或会计利润）小于0。;;在方案一条件下， 房地产开发公司处理“烂尾楼” -合计需缴各项税金250.25万元， 实际亏损250.25万元。;方案二：;;;;;档次;;;;方案三：;;相关政策;其收入按下列方法和顺序确认： ①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； ②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。;;（财税[1995]48号）规定： 对于以房地产进行投资、联营的， 投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件， 将房地产转让到所投资、联营企业中时， 暂免征收土地增值税。 此规定只适用非房地产开发企业。;地价款＝3000（万元） 房地产开发成本＝1000（万元） 房地产开发费用 ＝（3000+1000）×5%+197.5 ＝397.5（万元） 可扣除的税金＝0 加计扣除项目 ＝（3000+1000）×20%＝800（万元）;可扣除项目 ＝3000+1000+397.5+800＝5197.5（万元） 土地增值额 ＝8000－5197.5＝2802.5（万元） 增值率＝2802.5÷5197.5＝53.92% 土地增值税 ＝2802.5×40%－5197.5×5% ＝861.125（万元）;;;;;方案四：;方案四：;（3）土地增值税： 按财税[1995]48号通知第一条的规定， 对于以房地产进行投资、联营的， 投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件， 将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。 对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。;;（4）企业所得税： 根据国税发[2000]118号通知的规定， 企业整体资产转让原则上应在交易时， 将其???解为按公允价值销售全部资产和进行投资两项经济业务进行所得税处理， 并按规定计算确认资产转让所得或损失。 达兴公司需要规定计算缴纳企业所得税。;;;;;通过上述分析，需要注意以下几点：;;;;;