时代广场项目可行性研究报告.docVIP

第 PAGE \* Arabic 10 页 經典案例：時代廣場項目可行性研究報告 　 　 　　時代廣場項目可行性研究報告 一 項目概況 　　「時代廣場」位於奉新縣老城區北部，北門路（迎賓路）與建設北路交叉點北端。該區東臨羅山路、西至建設北路、南接北門路、北抵獅山大道，地理位置得天獨厚。「時代廣場」佔地面積26468平方米，規劃設計總建築面積35000平方米，容積為1.3，綠化率為23%，以兩層或三層套賣店鋪為主，配以少量的住宅樓。市場內規劃整齊合理，配套設施完善，停車場、廁所、垃圾中轉站、花園休閑廣場、步行街、銀行等一應俱全，是奉新縣目前規劃、設計、施工、物業管理最為完善的示範綜合市場。 　　二 環境分析　　1． 政治環境　　隨著近幾年經濟的發展，國家福利分房政策的取消、私人建房及單位職工集資建房停止審批，為房地產業的發展提供了有利的時機。這兩年隨著奉新縣城南新區及應星教育園大面積的開發建設，將為奉新的房地產發展迎來一個春天。　　2． 經濟環境　　奉新縣國民經濟保持快速發展，2003年全縣國內生產總值為154138萬元，比上年增長11.7%，其中第一產業增加值為50386萬元；第二產業增加值為66952萬元；第三產業增加值為36800萬元。三大產業經濟結構進一步優化，由去年37.0:39.7:23.3轉變為32.7:43.5:23.8， 工業對經濟增長的拉動作用明顯加大。 　　財政收入續繼保持高速增長，全年實現財政總收入13250萬元，比上年增長14.4%，工農業總產值為236157萬元，比上年增長14.23%，主要經濟指標均呈現兩位數的增長勢頭。 　　3． 法律環境　　房地產是一個新型產業，其法規的完善滯後於房地產本身的發展，但隨著房地產業的蓬勃舉起，房地產法規的完善在近幾年來取得了十分明顯的成績。國家出臺了一系列法規和政策規範房地產行業。使得房地產有了一個較好的法律成長環境。 　　三 區位因素分析　　1． 地理位置　　該項目位於北門路（迎賓路）與建設北路交叉點北端，東臨羅山路、西至建設北路、南接北門路、北抵獅山大道，屬於老城區的外圍。地理位置優越，交通方面，獅山大道是奉新縣主要交通要道，通往周邊鄉鎮，北門路（迎賓路）與奉新主幹道奉新中大道及建設北路相接，可在步行10分鐘內到達縣城廣場及步行街等主要休閑與購物場所。　　2． 附近主要商業及特點　　本項目周邊主要商業有：　　i. 獅山大道：摩托車、汽配市場，經營戶不多，大約在10戶經營戶。　　ii. 農民街：建材市場，市場氛圍較好，大約有100戶經營戶。　　iii. 奉新中大道北端：農貿市場（未開張）。　　iv. 奉新中大道南端，汽車站附近：百貨經營批發戶　　v. 奉新中大道與馮川西路交叉口：上海華聯超市，經營珠寶首飾、生鮮產品及日用百貨　　vi. 馮川西路：最老商業街，經營服裝、鞋帽、家用電器。　　vii. 步行街：新開發，集旅遊、休閑、購物與一體的商業街，經營服裝鞋帽為主　　viii. 朝日廣場：新開發，經營主題不明確　　從本項目到各商業中心，步行10分鐘均可到達。　　3． 附近主要市政生活配套　　本項目周邊主要生活配套有：　　i. 師範附屬幼兒園：獅山大道，該幼兒園為奉新最好幼兒園　　ii. 一中：獅山大道北端，為奉新最好學校　　iii. 農貿市場：奉新中大道北端　　iv. 洪客隆超市：羅山路旁　　v. 朝日賓館：朝日廣場內，與本項目西大門相對應　　vi. 銀行：馮川西路，爭取在本項目內設一家銀行網點　　以上生活配套，除一中較遠外，其它均可在步行10分鐘內到達。 　　四 市場研究分析　　1．奉新縣房地產分析　　從小區、市場規模及房價來看，奉新縣房地產尚處初級發展階段。整個城區沒有均價超過600元/㎡的小區，頂層複式只賣到380元/㎡，除現在正在興建的城北農貿市場外，沒有一個成規模、規劃合理的市場。私人集資建房成風，雖然已停止審批私人建房和單位集資建房,但因原來批地較多,目前私人建房和集資建房餘波未盡,直接影響到城區的房價。除應星花園、碧雲花園及朝日廣場成小區外，更多的是私人買地單棟建設，一棟五到六層，其中一層有四到五個店面，二到六層為住房，沒有物業管理的概念。在這種情況下，奉新房地產市場化程度低，房價近期難以有較大幅度的上昇。　　2．重點樓盤分析　　◆城北農貿市場　　城北農貿市場坐落在奉新中大道北端，在城郊結合部，離城區較遠。佔地面積15畝左右，中間為鋼結構的大棚，用於農副產品的交易，圍繞四週的是商鋪（其中在奉新中大道上的為一棟六層樓的商住樓，一樓店面，二樓商場，三樓以上為住房；其它三面為二層套賣店鋪）。　　城北農貿市場銷售價格表　　項目 奉新中大道 其它三面（兩層套賣）　　店鋪 面積（㎡