江西赣州星洲白鹭源地产项目市场定位综合报告-39DOC.docxVIP

00园觑O曾矚掘00 市场定住综合报告 - - PAGE #-/67 - - PAGE #-/67 第一篇：“星洲?白醫源”市场研究报告? 3? 第一章宏观环境分析-4 - 一、全国宏观环境概述-4- 二 XX市宏观环境概述-4- 第二章产品研发的基本情况- 8 - 一、 产品研发的形式以及自我创新的能力-8 - 二、 类别墅产品户型分析-9- 第三章类别墅及别墅市场产品研究27 一、 供应量27 二、 市场去化情况分析29 三、 价恪分析32 四、 客户分析34 第四童营销推广情况分析41 第五章销售管理分析42 一、 销售组织基本现状分析42 二、 销售基本理念分析42 第二篇：星洲?白鹫源市场综合走位报告45 第一章项目开发总方向45 —、总目标45 二、 总目标阐释45 三、 启动初期时间结点控制（2007年-2008年）47 四、效益评估47 第三童产品走位49 —、产品走位的前提：49 二、 相关经济技术指标:49 三、 物业产品比例：49 四、 产品指标细分：50 五、 户型风恪51 六、 产品区位布置与划分52 第四章配套走位52 第五章客户走位54 第七章价格初步走位及经济测算57 一、 走价参黑对象58 二、 2008年项目产品销售价格参考：58 三、 价格修正因素：58 四、 价格修正分值划分：58 五、 项目产品基本价格：61 六、 项目投资经济测算：61 第八章项目推广走位64 —、项目推广目标64 二、 目标阐述：64 三、 推广方向：65 四、 营销推广方式及通路：65 第一篇: “星洲?白鹭源”市场研究报告 第一章宏观环境分析 —、全国宏观坏境慨述 宠观政策基本导向及影响 别墅用地一直是处于政府的限制中，在2006年国六条及其细则出台后,国土资源部、 国家发展和改革委员会联合发布的《禁止用地项目目录（2006年本）》中，把别墅类房地产开 发项目列为其一，表明国家对用于开发别墅的土地作了严格的控制。因而，至少在未来的几年内， 别墅项目用地将继续停批。由此产生的结果是，别墅的市场放量将越来越少。但由于人民的收入 提高，新贵阶层不断増加,对别墅的需求量会越来越大，短期内会抬高别墅的购买成本。 2、宏观楼市基本情况 近几年,国民收入的提高,特别是高消费群体的迅猛岖起,他们对生活深层次的追求大大推 动了住宅郊区化的进程。因而中国别墅市场供应与需求总星都岀现了明显的增长，产品类型也不 断推陈出新。2006年，国家继续停止别墅等低密度住宅建设用地的供应，并出台措施严查尚在 违规批出的别墅用地。因而2006年中国别墅市场没有特别大的放臺,有不少项目都是后期的推 广。 二、XX市宏观坏境慨述 1. 3年来XX房地产市场的整体状况 2004?2006年间，XX房地产市场不断发展。 ? XX中心城区房地产开发主区位由河套老城区章江滨江带转向章江新区和经济技术开发区, 形成两边花盛之势。 ?交易量和开发量逐年増加,价格不断上涨。 2005年中心城区商品房销售面积35.93万平方米,其中住宅销售面积32.1万平方米,占 89.3% ; 2005年中心城区商品住宅均价为1781元/平方米，多层住宅最高价已达2600元/平 方米，小高层住宅最高价达3100元/平方米（数据来源于XX市房地产管理局所薈的《2005年 XX市房地产形势分析报告》）。2006年我市存呈房交易均价比2005年仍然有所上涨。2006 年来XX市中心城区存呈房交易4148宗交易面积43.47万平方米与上年相比下降了 15.54% ; ［来源2006年我市存星房住宅平均价格比2005年上涨了 35.98元/平方米,涨幅为5.6% （ ［来源 于中国xx网 2006年XX市中心城区全年批准预售的商品房住宅面积为7182673 rrf （共5164套），与 来源于XX房地产管理局1截止到2月62005 来源于XX房地产管理局1截止到2月6 日，2007年新批准预售的商品房住宅面积为145046.34 共839套。因此，随着新报批项 目的増加,2007年XX房地产市场上的存呈将进一步加大。另外，于2007年1月11日经市政 府批准的《XX市中心城区住房建设规划（2006-2010 ）》中提出，2007年新增住房总建筑面积 110万平方米,亲斤建经济适用住房建筑面积23万平方米r此规划的实施,也会对市场形成一走 的冲击。 ?产品类型逐渐丰富，楼盘综合品质上升。 目前，XX住宅市场上,不再只是普通二房、三房的单一住宅类型,单间公宴、小户型、复 式、高档别墅等相继出现且所占市场比例也在逐年增加，呈现出产品类型由大众类型向高端类型 发展的趋势。 由于近几年来市场的发展和外来住房理念的充入，客户对住房的要求,无论是建筑质星、小 区的配套还是小区的环境及其后期的管理，均