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天和星城 项目策划案 销售目标 实现与现金流相对应的销售方案，达到预先确定的经济收益； 积存客户 通过良好的品牌影响力，培育客户的忠诚度，为后续开发项目积 |精. |品. |可. |编. |辑. |学. |习. |资. |料. * | * | * | * | |欢. |迎. |下. |载. 累忠诚的潜在客户；一. 项目定位 1、市场形象定位 总体形象 经济中心的高尚综合商住社区； 分形象 写字楼 中小企业的孵化基地，前沿产业的集合地； 酒店公寓 新学问阶层的抱负家园； （新学问阶层：学问经济中的创业者； ） 住宅 外滩区域可保藏的稀世豪宅； 2、目标客户分析 1 办公楼目标客户分析 主要特点 正处于进展中的中小企业，需要更换新的办公场所； 为了提升企业的形象，并处于地段的考虑，需要有更好的办公空间； 企业有长期的进展方案，处于经济的考虑，有意向购买办公楼，同时也是一种投资； 原先的办公场所在本案四周，如四平路邻近； |精. |品. |可. |编. |辑. |学. |习. |资. |料. * | * | * | * | |欢. |迎. |下. |载. 对办公空间的面积需求不是很大； 大部分为学问密集型企业或者中介、 贸易机构、办事处； 信息通道 特地的中介机构； 房地产信息集中的报纸； 2 酒店公寓目标客户分析 主要特点 在上海工作或由于工作关系常常到上海； 对配套比较依靠，留意生活品质； 关注周边的居住氛围； 留意工作的便利性； 社交广泛； 消费心理 对价格敏锐较低，留意品质； 投资意识较强； 3 住宅目标客户分析 主要特点 关怀国家大事，关怀政治、经济形势； 交际广泛、学问广博； 追赶时尚，留意形象，关注生活品质； 三口之家为主，有私家车或公司专车； 大部分受过高等训练； |精. |品. |可. |编. |辑. |学. |习. |资. |料. * | * | * | * | |欢. |迎. |下. |载. 敢于创新、善于学习新学问、新观念； 投资意识强； 消费心理 关注品质，对价格不是很敏锐； 有相对固定的消费品牌； 公共活动频繁； 个人交际圈相对固定，活动场所相对固定； 留意位置的表现； 对将来进展有很好期望； 信息通道 报纸：主要为新闻类和专业类报纸； 电视：新闻类； 杂志：时尚杂志、免费速递杂志； 亲友间信息传递； 户外媒体； 4 商铺目标客户分析 主要特点 主要居住在周边区域，对地域认同感很强； 关注市政动态，投资意识强； 消费心理 比较谨慎，不敢冒很大风险； |精. |品. |可. |编. |辑. |学. |习. |资. |料. * | * | * | * | |欢. |迎. |下. |载. 有肯定积存，但购买才能有限，对总价敏锐； 3、目标客户定位 写字楼 外资及外省市知名企业的分支机构或办事处； 新兴、前沿领域的中小型企业各行业治理机构； 与周边经济活动往来亲密的相关企业，处于地段考虑， 挑选本案； 四平路沿线原有的写字楼出租者； 看重本区域进展的投资者； 酒店公寓 销售目标客户 看重本区域将来进展的投资者； 将来居住客户 在上海工作的外籍人士； 购买本案办公物业的业主； 周边商业区域的私营企业主； 在陆家嘴、南京路等周边高级写字楼上班的高级白领； 外地驻沪分支机构、办事处的治理人员； 住宅 周边商业区域的外来私营业主； 虹口本区域的私营业主 |精. |品. |可. |编. |辑. |学. |习. |资. |料. * | * | * | * | |欢. |迎. |下. |载.  商铺 C. 投资者 D. 外籍客户 原先周边小商铺的经营者； 居住在区域四周，有意进行商铺经营的客户； 看中地段进展，进行商铺投资的客户； 二. 推广策略 1、策略概述 高姿势、高品位的社会公关活动引起公众留意的新闻大事营销 精确针对目标客户层面全方位气概磅礴的宣扬活动现场呈现将来的期望值，给客户以购买信心 公共关系策略与广告宣扬推广并举 2、推广阶段 推广阶 推广阶 段 关键节点 主要工作简述 |精. |品. |可. |编. |辑. |学. |习. |资. |料. * | * | * | * 预备期 8 月下旬售楼 处投入使用 10 月 1 日房展会 以整体项目的推广为主，在产品尚未完全确定的情形下，以做足北外滩的历史与整体开发的文章为主； 1、现场及售楼处整体包装 2、以及销售资料的设计及印刷完成 3、开盘前期的销售工具预备、 销售团队组建及培训 售楼处投入使用，进入引导期工作筹备阶段； 1、房展会筹备 2、 采纳新闻大事营销先行，举办“查找抱负，跨过将来 --- 外滩人文摄影之旅” 摄 | |欢. |迎. |下. |载.  整体项目与住宅引导期  2005 年 10 月 下旬“查找抱负，跨过将来 --- 外滩人