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联东 U 谷产业园运营模式 2021-03-06 道略园区讨论 |精. |品. |可. |编. |辑. |学. |习. |资. |料. * | * | * | * | |欢. |迎. |下. |载. 最早进入产业园区，抓住政府与企业需求，“先产业，后地产”；专心微笑曲 线的两端， 只做园区规划与营销， 设计可复制的模式， 精耕 10 年，积聚规模优势； 房地产行业的商业模式相差不大，大体上都是拿地、建房、卖房；在房产行业火热的时候，造就了万科、万达等有代表性的开发商，它们分别代表了住宅地产、商业地产的模式；联东 10 年前进入房地产业，挑选了一条不一样的路径：做产业园区开发； 产业园区是一个必需耐得住孤寂的行业，由于它的投资规模大、投资周期长， 我们在这个行业里坚守了十年；我们很庆幸起初在众多挑选中，挑选了这一条路， 在房地产调控、经济低迷的外部环境下，我们仍能保持高增长；目前全国有 13 座 产业园在运营， 2021 年会集中爆发，共有 40 座产业园投产； 不论万科仍是万达，不论他们的商业模式设计如何不同，有三点是共通的：第 一，述求明晰， 也就是要为目标客户解决什么问题是特别清楚的； 其次，产品聚焦， 这能够让商业模式连续拷贝， 可以做到跨区域扩张； 第三内部资源可以很好地协作， 集中使用；而在这三点上，联东也探究了一些体会，我们用“ U 模式”来运营产业园区； 为“政府 +企业”解决后顾之忧 我们的目标客户特别清楚，就是政府和企业，这是由产业园区的性质打算的； 在中国，主导产业进展的是政府，由于土地资源在政府手里；地方政府最关怀什么问题呢？第一是土地集约利用；其次是税收，辖区内企业能否带来长期稳固的税收；第三是模式问题，产业规划能否把企业高密度集合在一起，产生聚合效应； 第四个退出机制，中国的企业生命周期很短，肯定要保证产业能够连续流淌起来， 连续产出；第五是快速见效，由于政府领导是有任期的，期望任期内快速把事情做出成效； |精. |品. |可. |编. |辑. |学. |习. |资. |料. * | * | * | * | |欢. |迎. |下. |载. 而企业客户有什么需求呢？第一，企业客户选址关怀效率和成本，从投产，运营，配套，必需让运营成本降下来；其次，要能够提高品牌形象，在哪里办公就代 表是什么档次； 第三，要有投资价值， 许多企业都购置自己的物业， 只要产生购买， 就带有投资行为； 全方位分析了客户需求后，就形成了我们的价值主见：为入驻企业打造舒服、高效的运营平台，帮忙企业提升品牌形象，降低综合运营成本，实现高效率、低成本的进展；为政府打造产业平台，节省利用土地资源，制造更多的税收和就业，帮助地区产业集聚和升级，提升区域综合价值； 基于此，我们对入驻企业有些硬性要求，比如必需注册在当地，必需在当地交税；在产业园定位上也遵循当地的产业导向原就；最重要的一点是，我们保证财务上达到税收投资的强度，实现跟政府的承诺；否就，短期内圈了地，将来三五年之内也确定会显现问题； 产品思维：先产业，后地产 施振荣先生有个闻名的微笑曲线理论：在产业链中，附加值更多表达在两端， 研发设计和营销，处于中间环节的生产附加值最低；这一理论在产业园区行业同样适用； 2003 年，我们从建筑模板领域进入房地产开头了产业园区的摸索， 积存了一些 体会后， 2005 年 4 月，我们成立了北京联东金桥置业有限责任公司，开头建设联东 U 谷.北京金桥产业园项目；那时候，我们确定了一个思路：环绕微笑曲线的两端，主要做产业链前端的园区规划设计和后端的营销招商，以产业为依靠，地产为载体，实现土地的整体开发与运营； 产业园区筹备周期特别长，一般做一个产业园需要 3~5 年的筹备期；这期间， 特别重要的功课就是园区定位， 产业讨论， 由于产业园区必需 “先产业， 后地产”； 产业讨论是一个系统工程，要结合宏观产业趋势与地方微观产业政策导始终综合分析、讨论、论证项目的可行性；我们联东内部有一个特地讨论产业的团队，做了大量的产业讨论，另外我们仍建立了一个强大的外部顾问团，与询问公司结成战 略合作伙伴，每年他们都会奉献许多有价值的建议；比如讨论总部经济的北京方迪经济进展讨论院就为我们的主打产品总部经济体供应了积极的建议，北京长城战略询问为我们做定向产业讨论；经过多年的积淀，我们在电子信息、能源环保、机械制造、生物医药四大产业方面有着丰富的体会，并形成了四大产品集群； 分析产业走向后，接下来特别重要的一环就是选址； 联东有两大主要产品线：产业综合体和总部综合体；在不同的城市，不同的区域，依据产业进展趋势，打造不同的产品； |精. |品. |可. |编. |辑. |学. |习. |资. |料. * | * | * | * | |欢. |迎. |下. |载. 产