房地产项目的成本管理讲义.pptxVIP

成本控制中心 2013.05;;; 当今的房地产行业，竞; 回首改革开放30多年中国老百姓的住房变迁，就会发现，房地产记载的既是一部中国30多年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主义建设的改革开放史。;中国城镇住房制度改革;中国房地产行业发展;重点发展重工业，还不存在完全意义上的房地产市场。;;;;2006年4月27日深圳市民邹涛发起“不买房”运动 ;2006年12月中国金融业全面开放;2007年，疯狂地暴涨;;阶段1： 资源时代;; 1.周期长：从投入到首期产品计算利润，单个项目的开发周期一般需持续两三年的时间 ;1、缺乏全面规范的目标成本管理体系： 成本控制就是项目实施过程的支出控制，没有建立目标成本、责任成本和动态成本跟踪联动管理体系；;; ;成本管理到底是干啥的？;;;;;;;序号;序号;序号;序号;序号;序号;序号;序号;序号;序号;序号;序号;;各类成本（费用）所占总额的比例;设计;;;;项目发展;设计部;控制要点：合理的产品技术经济指标设计周期、设计质量。 控制原则：经济合理性最大。 体型系数：大局框框已定，成本是设计出来的（70%的成本由设计阶段确定） ;主要经济指标;主要经济指标限额控制;作业过程管理－招标、签约;作业过程管理－招标、签约;控制原则：权力限制原则、时间限制原则、多级审核原则、完工确认原则;施工阶段管理;;;动态成本的组成;动态成本管理要求;成本月报表 对已发生、已结算合同金额调整，对未发生合同进行清理、预估 对已发生已结算的费用金额调整，对未发生费用进行清理、预估;案例：多次搬迁的临建 某楼盘，一期工程开发中，施工单位临建搬迁四次，每搬迁一次，不考虑人力成本，直接支出的金额不少于15万元。 造成施工单位索赔！;某项目，项目经理部安排将组团a基础施工的土方约7000m3，堆放至运距约300m的下一期组团b内，原来的意思是待园建施工时，可以就近安排土方回填。;案例：某项目桩基础优化; 我们在施工过程中最不愿意见到图纸的出入，那么图纸审核就是一切工作的前置任务，是提升效率和减少无效成本的良方;施工方案的考量应充分发挥施工单位的技术力量，摘下“有色眼镜”，携手合作供方;了解合同经济条款，清楚资金支付的节点与节奏，利用经济条款赋予的奖罚权利及资金支付的杠杆对供应商进行管理，是项目经理必备的知识。 ◆加强合同履行时的全过程动态管理在整个施工合同履行过程中，对每一项工作，都要严格管理，妥善安排，记录清楚，手续齐全，否则会造成差错引起合同纠纷，给企业带来不应有的损失◆合理转移风险对于预测到的合同风险，在谈判和签订施工合同时，采取双方合理分担的方法◆合同一经签订，即成为合同双方的最高法律在合同谈判和签订中，对可能发生的情况和各个细节问题都要考虑周到，并作明确的确定，不能存有侥幸的心理；一切问题都应明确具体地以书面形式规定，不要以口头承诺和保证;案例：某项目地梁砖胎模 某楼盘，由于施工方案未经认真审核，在我方确认的地梁砖胎模做法中竟赫然标有构造柱和圈梁，若非及时发现可能造成近20万的工程索赔;矫枉过正？;某室外道路工程，下发一份工程指令，内容如下： 请某公司完成标高室外标高-0.8米以下淤泥质土的换填，填土长度约20米，宽度约2米，深度0.8米。换填土要求优质黄土，分层压实，掺10%石灰。; 经过紧锣密鼓的开盘，经过彻夜难眠的入伙，经过无数的变更与修改 剩下的是结算 对结算资料的确认和审核是整个工程的结尾也是对新项目的总结 竣工资料、签证单、工程扣款单、结算移交;;控制要点：销售承诺(销售合同、广告、售楼书)、物业管理亏损 控制原则：独立、健康运营，不产生经营负担。;结算 控制要点：严格审核结算工程量、合理确定结算单价 控制原则：廉洁奉公原则、多级审核原则、准确高效原则、可复查性原则;;成本管理的三大误区;成本控制管理主体确立失误（谁来管）;成本控制管理主体确立失误（管什么）;成本控制管理主体确立失误（怎么管）;观 点 一 ： 合约预算部门是控制工程成本的核心部门，他们对施工图的工程量进行详细的核算，与承建单位进行商务谈判、造价谈判，争取得到最优惠的工程承包价格。;;产品定位层面 项目营销产品定位，明确产品功能和技术参数，确定产品选材用料标准;规划、设计层面 控制项目规划设计指标；控制建筑设计方案的科学合理性；控制结构、 水、电、设备的设计参数； 控制材料、设备的选用。 规划、设计控制工程成本理念。;工程层面 编制工程成本控制指标，为工程成本动态控制打下基础。 建立承建商、材料供应商资源库，优选工程资源。 制定规范的工程成本控制流程，比如：招标程序、签证控制程序、结算程