房地产企业项目结算与土地增值税清算的涉税处理(详细23.pptxVIP

房地产企业项目结算与土地增值税清算的涉税处理【主要收益】 1、全面了解房地产项目开发的程序和开发成本的准确核算 2、掌握企业所得税收入确认、开发成本和开发费用的税收处理 3、深度理解土地增值税清算的收入和扣除项目的归集技巧 4、介绍房地产企业最新反避税政策及熟悉房地产税收策划的主要思路、方法及运用 5、交流解决企业现实中的财税疑难问题【主要内容】第一节 房地产开发项目结算及会计核算实务 第二节 开发项目土地增值税清算实务解析 第三节 企业所得税与土地增值税比较第四节 企业主要税收筹划方法及反避税应对房地产企业常见84税收问题.doc第五节 房地产企业常见税收问题第一节 房地产开发项目结算及会计核算实务 一、项目开发的三个阶段 二、项目开发结算的四个程序 三、开发成本的归集范围及会计核算账户设置、程序、方法 四、开发间接费用的10大内容 五、房屋开发成本的核算 六、企业所得税开发成本与会计成本5大不同点 七、土地增值税开发成本与会计成本3大不同点 一、项目开发的三个阶段 准备阶段、行政审批阶段和权属初始登记阶段。 （一）准备阶段 房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 取得国有土地使用权的最主要途径： 1、出让方式 2、划拨方式 3、转让方式 4、参加竞拍取得开发项目 5、合作开发取得土地或项目 6、收购房地产项目 7、收购目标公司股权获得土地或在建项目 8、收购债权将债务人抵债的在建项目或土地通过司法程序过户的方式获得房地产项目 9、改制重组置换方式取得土地或项目 （二）行政审批阶段 房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个步骤：选址定点；规划总图审查及确定规划设计条件；初步设计及施工图审查；规划报建图审查；施工报建；建设工程竣工综合验收备案。 1、选址定点 计委立项、国土资源局规划和土地审查、建委建设条件意见、环保局意见、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关审查 、规划部门办理项目选址意见书 。 2、规划总图审查及确定规划设计条件 人防工程建设审查、土地预审、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查、规划部门核发《建设用地规划许可证》。 3、初步设计和施工图设计审查 规划审查、消防设计审查、交警支队的交通条件审查、人防设计审查、用地预审、市政部门、环保局、卫生局、地震局等专业审查、建委制发初步设计批复并核发技术性审查委托通知单，同时发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。 4、规划报建图审查阶段 消防设计审查、人防设施审查、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局对相关专业内容和范围审查、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。 5、施工报建阶段 建设单位办理施工报建登记、工程发包、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。 开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料： ①证明材料：土地使用权证书；建设工程规划许可证和施工许可证；投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 ②企业《营业执照》和资质等级证书； ③工程施工合同； ④商品房预售方案。说明商品房位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、物业管理等，并附预售总平面图、分层平面图。 6、建设工程竣工综合验收备案阶段 建筑工程质量监督站竣工验收报告备案审查、财政部门对行政事业性收费和基金核实验收、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门按有关规定验收、规划部门核发《建设工程规划许可证》（正本）、建委综合各部门验收、审查意见，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明。 （三）权属初始登记 房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。开发商应提交材料： 1、申请书； 2、企业营业执照； 3、用地证明文件或者土地使用权证； 4、建设用地规划许可证； 5、建设工程规划许可证； 6、施工许可证； 7、房屋竣工验收资料； 8、房屋测绘成果； 9、其他文件。 二、项目开发结算的四个程序 （一）工程预算 企业根据拟建建筑工程的设计图纸、建筑工程预算定额、费用定额、建筑材料预算价格以及与其配套使用的有关规定等，预先计算和确定每个建设项目所需全部费用的技术经济文件，称为建筑工程预算。 按专业划分为土建工程、给排水工程、采暖工程和电气工程预算。按费用内容划分为单位工程、单项工程和总概预算。 （二）工程结算 是指施工企业按照承包合同（含补充