房地产基础知识培训讲义XXXX5.pptxVIP

二零壹零年五月;房地产开发基础知识 ;房地产 也叫“不动产”，是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。 房产 是房屋及其权利的总称.指建筑在土地上的各类房屋，有住宅、商场、办公楼、厂房、文化教育、医疗卫生、体育、公务、娱乐、旅游等各种设施用房。 地产 是土地及其权利的总称。指土地及其上下的一定空间，包括地下的各种基础设施、水域以及地面道路等。 构筑物 就是不具备、不包含或不提供人类居住功能的人工建造物，比如水塔、水池、过滤池、沼气池等。 建筑物 一般具备、包含或提供人类居住功能的人工建造物。 ;房地产业 是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 房地产开发 是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 土地开发 是将“生地”开发成可供使用的土地。 生地，是指国土局尚未出让、拍卖、划拨土地使用权的土地。通俗的讲是指尚未开发的农地和荒地。 ;房地产产业的主要内容： 1、 土地的开发； 2、 房屋的开发和建设； 3、 地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)； 4、 房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)； 5、 房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)； 6、 房地产物业管理；  7、 房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。 ;房地产的特性 1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动， 房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制； 2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同； 3、房地产的高质耐久性； 4、房地产具有保值、增值性， ;土地所有制 首先， 说一下所有制，它是指人们对物质资料的占有形式。 土地所有制分为全民所有制（即国家所有）和劳动群??集体制（即集体所有）两种形式。 说明：城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。;土地所有权 土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。 土地使用权的出让 指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为.（通俗的讲是国家以土地所有者的身份将土地使用权出售开发商） 土地使用权转让 是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。（通俗的讲是指通过出让方式取得土地使用权的土地使用者，对土地投入一定资金进行开发后，通过有偿的出售 ） 土地使用权划拨 是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。;土地使用年限 是指政府以拍买、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准补请地价后，继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。 凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即： 居住用地七十年； 工业用地五十年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； 商业、旅游、娱乐用地四十年； 综合用地或者其他用地五十年。 另外，加油站、加气站用地为二十年。 ;土地的招、拍、挂 招标出让国有建设用地使用权 是指市、县人民政府国土资源行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。 拍卖出让国有建设用地使用权 是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行