房地产开发如何拿地251952.pptxVIP

如何拿地 地产发展部 2007年06月25日总计：78页 时间：100分钟目 录认识土地基本知识信息来源获取途径拿地步骤总结心得分享 拿地工作的重要性 意义 土地储备附加值 战略发展需求意义在房地产环节中土地是第一拿地找钱建房卖房管房 土地是做项目的基础 是根本 吃着碗里 做着锅里 种着田里 开着山里土地的属性 总量确定性 不可再生性 高附加值性 多种不对称性 高政策导向性 竞争非理性拿地原则 前瞻性 合法性 灵活性 合理性认识土地 土地分类（建设用地 农用地 未利用土地） 会查地类表 会查规划用地性质表土地概念基本农田 一般农田 集体建设用地国有农用地 国有林地 国有建设用地这些概念和相关政策规定要搞清楚并熟悉其对应的征地审批程序 土地评估构成农民补助、拆迁费用、土地出让金、税费……（注： 土地评估的价格构成中农民补助、拆迁费用是刚性的，而所有土地出让金的事情都可以缓一下）。清楚土地最终的价格、付款方式、整体的操作程序等，这样我们就可以和开发区、土地部门等进行充分的沟通。把所要了解的情况弄清楚，然后根据天明的实际情况，找到一个中心的点。 宗地要素 容积率 限高 建筑密度 绿地率看图 道路交通图 航测图 地界图 宗地图 控制性规划图 红线图（地块、建筑) 土地信息来源周边要去找各个区的土地所所长街道办事处土地管理所土地稽查等的主要负责人了解土地信息市区内部队用地的转让房管局熟人介绍因资金、证件不到位的暂停项目地市土地推介会（关注18个地市）土地信息来源资产管理中心处理的不良资产储备有土地而缺少开发资金的房地产公司上网 报纸等公开处理信息查询等途径 公司高层获取的信息法院查封 拍卖的公开信息烂尾楼收购省域化战略重点城市战略 郑 州（中牟）信 阳商 丘漯 河新 乡…… 土地获取途径流线图土地获取路径总结国有土地出让协议转让行政划拨租赁作价出资或入股股权拆分资产剥离 土地获取基本模型见流程组合工作模型1基础工作：列入改造计划土地确权用地控规设计../Local Settings/Temporary Internet Files/Content.IE5/桌面/拿地/十里铺项目排期表.doc城中村改造模型办理国有划拨土地证项目可行性研究拆迁工作模型2经济适用房工作模型房管局（发改委）指标申请发改委立项批复规划局选址意见发改委立可研批复土地部门征地申请用地规划方案审查建设规模批复土地证建设工程规划许可证施工许可证销售许可证工作模型3../Local Settings/Temporary Internet Files/Content.IE5/桌面/拿地/协议五证办理程序17.doc协议拿地模型项目建议 《项目建议批复》 签定进区框架协议递交《可研报告》 《可研批复》 颁发《选址意见书》颁发《建设用地规划许可证》 签定《国有土地出让协议》项目报审 《建设工程规划许可证》申请 工程报建 施工图审查 招标备案 报建审批质检、安检审批核发《施工许可证》 核发《预售许可证》工作模型4../Local Settings/Temporary Internet Files/Content.IE5/桌面/挂牌流程.doc招拍挂拿地模型获取土地使用权拍卖公告信息 报名竞买并买取拍卖文件报送竞买资料 领取竞买号牌在规定时间、地点参加现场拍卖 确定竞得人签订《拍卖成交确认书》 签定土地使用权出让合同交纳土地使用权出让金 取得国有土地使用权证拿地前期准备 了解土地政策和法规的背景对政策要有预见性了解新闻背后的新闻 准备1研究政策 发现机会了解土地政策和法规的背景对政策要有预见性了解新闻背后的新闻 准备2争分夺秒 储备土地土地是宝 稍纵即逝尽可能避开通过招拍挂方式寻找协议拿地的途径和办法 准备3要考虑长 中 短期项目的配比与结合准备4建立评估体系建立考察评估地块的指标体系建立投资分析模具形成征地报告模板 拿地实战 收集土地信息 关注市场 研究政策 设计获取路径 获取土地 取得土地证步骤1搜集土地信息重点集中郑州土地市场关注河南其他地区优质土地建立土地交易信息库步骤2土地政策研究跟踪国家及地方土地政策最新动态定期察看国土资源部相关网站根据地块的性质，提供对应政策法规支持对目标地块的获取方式，提供建议步骤3设计获取路径研究地块相关资料设计最佳土地获取路径研究有关政策规定设计最佳土地获取路径步骤4