房地产研究下半年杭州高尔夫小镇营销推广思路.pptxVIP

2013年下半年营销推广思路; 钱塘江、富春江、新安江三江合璧处， 西湖与千岛湖之间。 至此，便是之江转塘板块，而这个著名的风景区，正在向繁华的新城悄然转变。;;市场分析;市场分析;; 项目位于之江板块，处于之江旅游度假区内，南侧接临西湖高尔夫别墅、18洞西湖高尔夫球场，东临杭州绕城高速，片区内植被覆盖率高，房产项目以高端物业为主，且开发时间较长，多为二手房源。总体地理位置较好，适合开发高端物业。 项目土地为转塘留用地，总占地面积为20489平方米，总建筑面积27025平方米，可售面积在1万方左右，共32套别墅产品，为本项目49%部分。;市场分析;市场分析;市场分析;市场分析;市场分析;物业类型：商铺 酒店式公寓 ;绿城·云栖玫瑰园;总上述情况，我们可以从以下几方面分析 政策面 ●别墅等高端项目目前受国家宏观调控抑制，低容积率项目审批难度较大。 ● 2009年6月，杭州市政府出台新政，明确规定合作开发的留用地项目用地一律采取招标、拍卖或挂牌方式公开出让；项目建成后村集体经济组织应持有不低于地上总建筑面积（不含物业用房面积）51%的房产，且不得分割转让和销售；除国家和省、市有特殊规定外，合作方所持有的房产可以按照规划批建的最小产权单元分割转让和销售。 ●可能出台的房产税在一定程度上降低消费者心理预期。 ●“国五条”出台后进一步加大了改善型住房的销售难度。 ●项目处于之江国家级旅游度假区，区域受政策支持较大。 ●项目为留用地性质，对目前政策有一定规避。 市场面 ●目前杭州别墅类项目相对去化较慢，在杭州新房成交中占比较少。 ●之江区域高端项目较多，区域竞争压力较大。 ●豪宅项目客群较为集中，相对较少。 ●之江板块2012年出让土地较多，未来两年上市面积将会较多。 ●项目周边别墅多为二手房，且建造时间较早，项目由一定优势。;通过产品规划优化建议增加项目附加值 通过优化产品提升销售附加值 通过优化配套服务能力提升客户购买信心 ;产品建议;产品优化;产品优化;产品优化;产品优化;定位梳理 主线梳理 推广排期;客户是谁？有哪???特征？来自哪里？;客户是谁？有哪些特征？来自哪里？;客户定位;500万;客户定位;以杭州之江转塘板块为主，但是别墅项目的客户辐射圈涵盖整个杭州区域，甚至杭州以外；;客户定位;项目定位;核心优势1;核心优势2;核心优势3;自然资源;三大核心优势，构成区域唯一;西湖景区 · 世界级资产独栋;主线梳理;推广策略;;;明确销售目标、推量 营销活动落地 ;2013年销售目标：5000万;;;完 美 现 场 展 示 +销 售 氛 围 营 造;——营造有利于销售的市场环境;将高尔夫球球赛与茶文化结合在一起。饮茶、打球。;;;文化会所开放+艺术品 鉴赏会+花园样板打造;Thanks 未尽事宜 沟通补充