房地产项目分析报告.pptxVIP

目录 ContentsPART 1—宏观环境分析PART 5—形象树立及包装PART 2—区域综述PART 6—营销计划与执行PART 7—合作框架PART 3—区域房地产市场分析 PART 4—营销策略PART.1宏观环境分析一、市场环境分析—宏观环境1.政策导向10年4月15日—19日期间先后打出了新一轮严厉遏制地产市场过热的“组合拳”新“国十条”。此次调控力度之强，反应之快，实属空前。而后，而后各地方地方细则 出相继台 更加印证了此次调控力度与决心。新“国十条”发布后，全国楼市均受其影响销量急转而下。以北京为例，商品住宅成交量，由4月份调控前的日均450套左右，迅速锐减到200套以下。部分地区价格明显回落，“折扣”“优惠”络绎不绝。媒体炒作提高首付需求受阻控制贷款销量下滑调整利率价格松动近期国家房地产调控政策土地政策商品房政策金融政策财税政策保障政策近期出台的政策文件4月14日，国务院常务会议研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施简称新“国四条”4月15日，国土资源部公布2010年全国住房用地供应计划4月17日，国务院办公厅《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》简称“10号文”4月20日，住建部发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》此次政策调控的特点调控范围更广调控尺度更细调控力度更狠1.土地政策时间政策文件区域政策要点政策目的4月15日国土资源部2010年住房用地供应计划全国中小套型商品房计划供地总量80431公顷，超过去年全国实际住房用地总量（76461公顷）促进市场长期供应4月17日国务院10号文全国增加居住用地的供应总量，要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应调整住房供应结构将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同确保供应结构的落实4月16日北京国土局土地招拍挂新规北京采用“综合条件最优者得”的综合评标方式，试点采用“限房价、竞地价”或“限地价，竞政策性住房面积”的方式抑制非理性竞价和地价房价过快增长缩小单宗商品住宅用地出让规模，限制企业拿地规模防止囤地，增加有效供应2.商品房政策时间政策文件区域政策要点政策目的4月17日国务院10号文全国加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批加快商品住房入市的速度4月20日住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》全国实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名打击投资需求，抑制官员购房限定预售规模，不得分层、分单元办理预售许可促使开发商加快推盘速度，分批、多次开盘失效预售款第三方监管降低销售欺诈的可能商品住房预售方案备案公示增加开发商的资金压力，降低获利预期强化预售商品住房交付和质量管理，积极推行商品住房工程质量分户验收制度促使开发商加强品质管理，摒弃暴利心态近期清理和整治所有在建商品住房项目并予以公示，责成未开盘项目限期公开销售打击捂盘惜售3.金融政策时间区域政策文件政策要点政策目的4月17日全国国务院【2010】10号文购买首套自住房且套型建筑面积在90平米以上的家庭，首付比例不低于30%二套房贷的首付最少50%实行严格的差别化利率政策，不再区分改善型需求投资需求对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款打击的重点对象更加明确，直指投机炒房等不合理的住房需求对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数 禁止对民间炒房团放贷，遏制各种名目的炒房和投机性购房对土地闲置及炒地房企，银行不得发放新项目贷款，证监部门暂停其上市、再融资和重大资产重组加强对开发商融资的监管，严禁开发商炒地4月16日北京北京银监局23号文北京的商业银行从4月20日开始，严禁向非住宅项目发放个人住房按揭贷款，严防多头贷款引发的套利和偿付风险京城银行禁向非住宅发放贷款，严打炒房客4.财税政策时间区域政策文件政策要点政策目的4月17日全国国务院【2010】10号文要求税务部门对定价过高、价格涨幅过快的房地产项目重点清算和稽查土地增值税 对一些房地产开发企业的炒地皮行为敲响警钟要求财政和税务部门加快制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策相关调控细则尚未出台，但预示着未来将加大税收政策对打击投机行为的调节力度4月8日 上海 尚未被确认上海拟开征住房保有税在征收办法上，可能对存量房和增量房一并征收，但会从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求，其中自住需求可免交