成都羊西线青房尚瑞1号作品营销策略总案.pptxVIP

尚瑞1号作品营销策略总案;前言：关于本案的缘起;1、项目基本判断 2、市场判断：市场大势、竞争格局变化、竞争要素 3、和谁竞争？ 4、客户是谁？;1、项目基本判断 2、市场判断：市场大势、竞争格局变化、竞争要素 3、和谁竞争？ 4、客户是谁？;本案;项目技术经济指标:;地块资源综合评价;规模大、视野开阔、周边(大区域)配套相对成熟，具备开发中高端产品条件;1、项目基本判断 2、市场判断：市场大势、竞争格局变化、竞争要素 3、和谁竞争？ 4、客户是谁？;;城西、二三环环域电梯公寓市场呈现板块分化的态势，各板块依据不同的发展基础形成不同特征，项目的竞争即板块的竞争;?;城西区域市场分析结论:;城西区域市场分析结论:;城西区域市场分析结论:;城西区域市场分析结论:;;板块市场细化（五个区域）及电梯类物业市场供应特征：;羊西线三环内侧:土地日渐稀缺，供应逐步减少;羊西线三环外侧:大盘主导市场，未来供应平稳;公共配套完善/商业配套设施成熟/自然风景良好/交通便利/近年开发量较大;项目名称;项目名称;区域内市场分析结论:;区域内市场分析结论:对本项目的启示;;区域内竞品分析：中档电梯公寓产品相对集中，有向中高档产品升级的趋势;1、项目基本判断 2、市场判断：市场大势、竞争格局变化、竞争要素 3、和谁竞争？ 4、客户是谁？;竞争者分析;项目地址;项目区位及周边配套;总平规划;产品定位中高端：舒居型二房、三房及经济型三房;2006.9.16 ;1、开发商/项目策略性市场占位：品牌+文化 中海·国际社区——区域大盘项目，中高品质，是当之无愧的区域领导者角色，以项目规模优势和资源优势赢得市场，引起市场高度关注，实现品牌和市场双赢。 2、准确把握客户特性： 准确定位目标客户群，从其利益点切入，营造他们所喜欢的生活氛围。 3、注重营销手段的组合运用： 排号、咨询、分批次推售。 4、体验式营销： 国际社区大配套展示、售楼处、样板房包装，产品展示、“开放式、国际化标准”的生活方式打动客户。 5、品牌优势融入营销策略： 充分将企业品牌价值附加于项目品牌。 6、精准的推广渠道： 报广方面有的放矢，报广主要集中在预热及销售期间，长效媒体使用户外。这样既节约了推广费用，又达到了宣传的目的。其中，一、二批次期间媒体投放量大，后续逐步减少。 7、中高价位入市： 保证项目高端物业形象及企业品牌口碑，贯彻“精品永恒”理念。;案例启示;;竞争者分析;项目地址;项目区位及周边配套;总平规划;产品定位中高端：舒适型两房、舒适型三房为主;2006.9.24 ;1、开发商/项目策略性市场占位： 中大·君悦金沙——金沙片区中高品质楼盘项目，由于开发商的稳健品质，项目在区域内仅担当起挑战者的身份。相比于区域内其他楼盘，项目在着力渲染环境优势与区域优势的同时，赋加了企业的文化内涵。 2、准确把握客户特性： 锁定目标客户群，从其利益点切入，深入打造他们所喜欢的生活氛围。 3、注重营销手段的组合运用： 排号、咨询、分批次推售。 4、体验式营销： 售楼处、样板房、产品展示、环境提前打造、和美人居生活理念引导。 5、品牌优势融入营销策略：充分将企业文化地产商的价值附加于项目本身。 6、精准的推广渠道：报广方面有的放矢，主要集中在预热及开盘前，结合推盘节奏，销售期间少量广告，节省了大量推广费用。 7、追随价格入市：按照由成熟地段向不成熟地段推进的原则，分批次、分组团推售，一期选择追随价格入市, 虽然确保了销售率，却使项目中高端的形象陷入尴尬境地。 8、推盘策略略显保守。;案例启示;;竞争者分析;项目地址;项目区位及周边配套;总平规划;建筑单体;产品定位中高端：舒适型两房、舒适型三房;时间轴;1、开发商/项目策略性市场占位： 翡翠海湾——着力打造羊西线上，中高品质楼盘项目，但由于企业品牌以及产品本身的局限，且市场定位存在一定偏差：一方面强调户型的舒适性，另一方面整体规划未能有效匹配产品的舒适性，并且三环路的嗓音及小区规模令其定位更为尴尬。市场接受度一般。 2、中高价位入市：价格追随中海国际社区，分组团、分批次、推售，130平米及以上户型剩余较多，将在后续的销售周期内与本案形成直接的价格竞争。;案例启示;;总结：竞争楼盘启示;1、项目基本判断 2、市场判断：市场大势、竞争格局变化、竞争要素 3、和谁竞争？ 4、客户是谁？;客户分析;客户来源——周边区域为主，外围为辅。;客户分析;置业目的——居家型置业为主，追求品质和环境;客户分析;客户定性——经典居家型、偏舒居型客户是主力，城市新锐型客户为补充;客户分析;客户定位;目标客户对应生活方式主张：;1、项目基本判断 2、市场判断：市场大势、竞争格局变化、竞争要素 3、