房地产价格影响因素分析.pptxVIP

第十章 房地产价格影响因素分析 ;三. 各种影响房地产价格的因素与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的。 四.?某些影响因素对房地产价格的影响可以用计算公式或数学模型来度量，但更多的影响因素对房地产价格的影响是无形的，虽然可以感觉到，却难以用数学公式表达出来。;影响房地产价格的因素分为以下9类：;第一节??? 自身因素;三、地质条件 地质条件决定着土地的承载力。土地的承载力是指土地可负荷物品的能力，特别是指在保证地基稳定的条件下，建筑物的沉降量不超过允许值的地基承载力。 四、地形、地势 地形是指同一块土地内的地面起伏状况。 地势是指本土地与相邻土地的高低关系，特别是与相邻道路的高低关系。 五、土地面积和形状 地价与土地面积大小的关系是可变。 土地形状是否规则，对地价也是由一定的影响。 ;六、日照、风向、降水量、天然周期性灾害 考虑因素：向阳、背阳、上风地区、下风地区、降水量与地势高低的关系等 七、建筑物外观形象及其他 建筑物外观形象包括建筑式样、风格色调等，对房地产价格有很大影响。 另外，建筑物的朝向、平面布置、功能、质量等因素对房地产价格均有较大影响。 ;第二节??? 环境因素;第三节??? 人口因素;第四节??? 经济因素;二、物价 相同点： 不同点： 结论：从一段较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。 ;三、居民收入 居民收入的真正增加（非名义增加），意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格的上涨。 ①衣食都较困难的低收入者的收入增加 ②中等收入者的收入增加 ③高收入者的收入增加 所谓边际消费趋向，是指收入每增加一个单位所引起的消费变化。 ;第五节??? 社会因素;房地产投机是一种经济投机，它是利用房地产价格的涨落变化，通过在不同时期买进或卖出房地产，从差价中获取利润的行为。 房地产投机对房地产价格的影响可能出现3种情况： ①引起房地产价格上涨 ②引起房地产价格下跌 ③其着稳定房地产价格的作用 ;4、城市化 城市化??又称城镇化、都市化、，是当今重要的社会、经济现象之一。综合不同学科，归纳出其四种含义： ①城市对农村影响的传播过程 ②全社会人口接受城市文化的过程 ③人口集中的过程，包括集中点的增加和每个集中点的扩大 ④城市人口占全社会人口比例提高的过程 ;　第六节??? 行政因素;3、行政隶属变更 4、特殊政策 5、城市发展战略、城市规划、土地利用规划 6、税收政策 7、交通管制 ;房地产价格政策抽象看可分为两类：一类是高价政策，一类是低价政策。 抑制房地产价格的措施主要有： ①?制定最高限价，规定房地产交易是不得突破此价格 ②?制定标准价格，作为房地产交易时的参考 ③政府在房地产价格高涨是抛出一定量的房地产，特别是通过土地供应，以增加房地产的供给，从而平抑房地产的价格 ④征收房地产交易税或增值税 ⑤建立一套房地产交易管理制度 ;第七节心理因素;第八节　国际因素;第九节??? 其他因素;主要网站：