房地产营销价格定位.pptxVIP

价格定位分享人：尹菁培训纲要一、导论二、方法三、其它方法案例参考四、经验分享五、开发商常见问题列举六、课后作业第 页导论价格体系放置于某一个具体的房地产项目而言，系指该项目内所有可售房源依据影响客户购买或选择时的敏感因素（包括其所处位置、景观条件、朝向条件、面积、户型等）所制定的价格相互关系的有机整体，体现了各套房源价格之间联系、相互制约的内在关系。 价格体系按其内部联系形成和各种价格所处的不同层次状态来分析，其内容可概括为价格之间的横向比例关系和纵向比例关系，即其自身内部的比价关系和差价关系。 第 页价格体系就是各套型之间的价格关系。这种价格关系包括两个方面：一是不同户型之间的价格关系，即比价关系。二是同类户型之间的价格关系，即差价关系。每一套价格都是价格体系中的一个组成部分，它们并非彼此孤立存在的，它们构成一个相互联系、相互影响、相互制约的有机整体。 第 页价格体系在制定时，必须完成以下几个步骤的标准动作：一、整盘均价的制定二、分期价格的制定三、分组团或楼栋的价格制定四、单套房源的价格制定结合制定折扣策略和销售策略形成当期的销售执行价格表第 页 在动手做之前，必须清楚的了解开发商的要求：一、预期均价水平二、利润要求三、销售速度及回款要求最重要的是他要速度，还是要利润？第 页成本及开发商目标要求成本定价整盘均价的制定市场同类项目对比或竞争项目同类产品因素对比市场比较按照既定的分期计划，进行各期产品间敏感因素的对比即便各项因素一致时，也会有工程形象、配套、社区成熟度、位置等方面的差别分期价格的制定自身比较依据每套房源自身在如：朝向、户型、面积、景观、遮挡、楼层等方面的因素进行对比进行各组团或楼栋产品间敏感因素的对比，这里可能出现各组团或楼栋的产品差别，可能是产品类型或是户型不同等，还有一些诸如楼间距、景观等项条件因素的不同自身比较自身比较分组团或楼栋的价格制定单套房源的价格制定第 页敏感因素是指购房者在决策购买时，对其决策起到重要影响的因素，这些因素通常体现在产品中，但并非所有的产品因素均为影响价格的敏感因素。在不同的产品类型中，敏感因素的选择不同，其对价格的影响程度也不同；在不同档次的物业类型中，也是如此。 看不见的顶层区段、品质、信用、价格 非凡财富层自我实现区段、品质、价格、信用 经理阶层升级换代价格、区段、品质、信用 高薪阶层基本需求 价格、品质、区位、信用 百姓阶层第 页敏感因素在制定不同产品类型价格体系时的重要程度敏感因素在制定价格体系不同阶段时的重要程度第 页方法项目整体均价预判第 页价格定位依据树立市场标杆发挥产品自身的优势，突破门头沟区域地产价格瓶颈，树立区域内地产项目的新标杆科学合理项目内自身产品综合比较，通过对位置、景观、视野、标准层设计等因素的权重分析，采用加权方式制定完成各楼栋及各户型、各户均价。选项原则结合周边项目的地理位置、项目品质，综合考察，我们选择以下项目进行加权平均计算：XXXXA、XXXXB 、XXXC 、XXXXD、XXXXE、本项目第 页序号加权因素A╳ ╳ ╳B╳ ╳ ╳C╳ ╳ ╳D╳ ╳ ╳E本案1开发商品牌市场知名度比较高开发商品牌及市场知名度一般开发商品牌及市场知名度较小开发商品牌及市场知名度一般建投与国大的强强联合是上述对比项目中最具实力的开发公司2项目位置东二环与东岗路交汇处位于东岗路、东二环西南位于槐安路、东二环西北位于东岗路南侧，距离城市中心区域较近位于东岗路、东临东二环4道路交通临近东岗路,道路交通一般临近东岗路,道路交通一般临近槐安路,道路交通条件较好临近东岗路,道路交通一般临近东岗路,道路交通一般5项目规模30万平米17万平米19万平米20万以内平米40万平米6周边配套配套不成熟现阶段周边暂无成熟配套现阶段周边暂无成熟配套近邻小马新村，周边配套成熟现阶段周边暂无成熟配套7周边环境周边没有公园及绿化，环境一般西侧有希望绿洲公园，环境佳周边没有公园及绿化，环境一般近邻希望绿洲公园，环境较好三期临近公园，周边环境较好8产品户型三居:160四居:180 跃层:200 户型面积比较大，以舒适性为主以呼应项目的市场形象一居:82 二居:100三居:120-139四居:170 户型比较多，部分户型主卧室采光不足二居:80-110三居:125-140四居:162-200 跃层:200 户型比较多，设计无特色二居:110 三居:130 户型少而且设计比较陈旧一居：45-86 二居:90-117三居:124-134 四居:159-190 跃层:186-243 品种丰富、面积可选余地大，户型最佳9产品舒适度（容积率）1.652.281.92.151.7510项目建筑外观外立面品质感好，使用高档棕色外墙砖耐老化外立面品质感一般，外墙涂料不耐老化外立面品质感一般，