房地产项目土地前期运作流程培训课件.pptVIP

*;目 录;土地一级开发基本流程;;;;;;;;;;;;关于土地及土地出让相关要点;土地分为农用地、建设用地和未利用地。 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 ;集体土地是指农村集体所有的土地。 根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 ;建设用地使用权的定义及取得方式 建设用地使用权是建设用地使用权人依法对国家或者集体所有的土地享有占有、使用和收益的权利。 国有土地使用权出让（招拍挂、协议出让） 国有土地使用权划拨 国有土地租赁 ;必须纳入招拍挂出让国有土地范围 1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地； 2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的； 3）划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的； 4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的 5）出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》 约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的； 6）法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形;建设用地使用权出让的主体是市、县人民政府 目前我国体制内，设区的市的区一级土地部门都称为分局，不具有独立行使 权力的职能，属于受市局委托，而县级土地部门可以独立行使。开发区管委会无权作为出让方订立国有土地使用权出让合同。 ;建设用地审批的权限。 ?土地管理法律规定，任何单位和个人搞建设需要用地的，必须依法申请使用国有土地。 ?在3种情况下，经批准，可以用集体土地，无需办理土地征收手续： ①农村集体经济组织兴办企业； ②乡镇村公共设施和公益事业建设； ③村民建设住宅。 ?商品住宅小区项目，必须使用国有土地，不得占用集体土地。小产权房问题。 ;土地使用权出让的客体不是土地本身，而是对土地一定期限的使用权 ?居住用地七十年 ?工业用地五十年 办公用地五十年 ?教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年 ?酒店、商业、旅游、娱乐用地四十年 ?综合或者其他用地五十年 ;“商品住宅项目”对宗地出让面积的限制 商品住宅用地的宗地出让面积，小城市（镇）不超过7公顷（105亩），中等城市不超过14公顷（210亩），大城市不能超过20公顷（300亩）。 ;什么是行政划拨用地？ ??? 答：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。 《土地管理法》第54条规定，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。 ;什么是拍卖出让土地使用权？  ??? 答：拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。 ;什么是招标出让土地使用权？  ??? 答：招标出让土地使用权，是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。 ;什么是土地的挂牌交易？（可转入拍卖程序）  ??? 答：土地的挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件。公告期限不少于30日。　　公告期限届满，按照以下规定确定能否成交：（一）若在规定期限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并符合其它交易条件的，则此次交易成交；（二）在规定期限内有二个以上申请人的，允许多次报价，土地使用权应由出价高者获得。报价相同的，由在先报价者获得； （三）在规定的最后期限内（如1小时）如有二个以上申请人并愿意再行出价，则转入拍卖程序。;土地转用（征收）相关流程;土地法设定了农用地转用、土地征收审批两项审批事项 ;农用地或未利用地转用审批－－将农用地或未利用地变为建设用地。即批准改变土地用途。 农用地转用是指将土地利用现状调查确定的