房地产研讨会律协.pptxVIP

商品房开发销售纠纷的法律问题前言 近年来，东莞市房地产业不断发展，房地产市场交易持续活跃。东莞市商品房开发概况网上总成交332245套东莞市楼盘总数588个网上可售87637套2012年11月19日东莞市房管局网站公布的楼盘销售信息2012年1-10月东莞市房产交易概况莞城、东城、南城、万江4个城区共销售成交13244套、面积1378400平方米，占全市30%，成交均价8743.5元销售成交45418套 莞城共销售成交539套面积64800平方米成交均价9098元 主城区面积4581800平方米 东城共销售成交1817套面积193300平方米成交均价8753元其他镇区南城共销售成交7909套面积823300平方米成交均价9005元成交均价8277.8元 万江共销售成交2981套面积297000平方米成交均价8118元2012年1-10月东莞市新建商品住宅销售数据目 录 一、房地产纠纷概述 二、房地产开发销售纠纷的成因分析 三、常见问题与典型案例 四、案例对纠纷预防与解决的引导作用一、房地产纠纷概述 (一) 房地产开发销售可能衍生的民事纠纷 房地产开发销售从项目立项到结算，需要经过多个环节：开发资质审批立项、规划、用地、建设、环保等审批土地竞买项目融资建筑招投标开发建设项目结算预售 销售确权登记税费缴纳房屋交付竣工验收按揭贷款房地产项目开发流程图环保部门物业公司税务部门规划部门银行建筑施工单位国土部门房管部门建设行政主管部门 业主开发商房地产开发参与主体挂靠开发商品房“包销” 开发商协助业主办理“内转”会所、游泳池、幼儿园等公共设施没有按承诺建设发生纠纷业主不同意开发商变更小区规划设计的纠纷被挂靠人需对挂靠人的行为承担连带责任。被挂靠人通常是镇区房地产开发公司，最终需要以政府财政资金承担责任。开发商与施工单位之间因工程款结算、支付，工程质量、竣工验收手续等发生纠纷。总包方因工程分包、转包发生纠纷。挂靠施工，被挂靠人、实际施工人、开发商之间因工程施工等问题发生纠纷。相关费用交纳物业管理销售环节项目融资开发商以土地或者在建工程抵押的形式向银行申请项目融资贷款，因贷款不能按时偿还银行与开发商之间发生纠纷。因土地抵押，已销售的房产不能办理确权过户，业主与开发商、银行之间就办理房产证发生纠纷。选聘、续聘、解聘物业服务企业物业管理费收费标准的确定和调整业主不交纳物业管理费小区公共部分用于经营如停车位、广告牌等收益归属与分配发生纠纷业主对物业服务质量不满意要求减管理费因业主的财产或者人身受到损害，要求物业服务企业承担赔偿责任建筑施工其他商品房交付购房者通过小订、认购书等形式预定拟购买的商品房，双方因故未正式成交，因定金责任等问题发生纠纷。双方签订买卖合同后，因购房款支付等问题发生纠纷。按揭贷款办理房产证“入伙”费，管道燃气安装费等基础设施配置费、专项维修资金应由业主还是开发商承担发生的纠纷。因贷款申请银行审查不通过，业主与开发商之间就购房款支付或者合同解除问题发生纠纷。业主不能偿还贷款，银行要求开发商履行“回购”或者保证责任，在银行、业主、开发商之间发生的纠纷。开发商不能按期协助业主办理房产证，产生的违约金或者解除合同纠纷。因房产证登记的面积与约定面积不一致，产生的购房款“多退少补”纠纷。开发商不能按期交付验收合格的商品房，或者房屋存在质量瑕疵，产生的逾期交房违约责任、保修责任等纠纷。东莞一院房地产纠纷案件构成 2010-2012年，东莞一院审理的4大类房地产纠纷案件共计3320件，其中，涉及商品房开发的建设合同类案件50件，占比1.5%；商品房预售、销售合同类案件1275件，占比38.4%，物业服务类案件1173件，占比35.3%；涉及商品房按揭贷款类案件822宗，占比24.8%。（二）房地产纠纷案件特点 1.诉讼请求和争议问题集中2.单个案件隐含共性问题，容易引发群体诉讼3.商品房销售类纠纷多数以开发商损害业主权益 而引发诉讼90%开发商未能按期完成协助办理房产证义务产生的违约责任 商品房面积误差或“赠送面积”产生的购房款“多退少补”业主拖欠物业管理费产生的纠纷 因无法办理银行按揭产生的购房款支付争议 逾期交房或者交付房屋不合格产生的违约责任 签订认购书后因故没有正式成交产生的定金责任 资源图示1.诉讼请求和争议问题集中业主拖欠银行按揭贷款产生的纠纷 解除合同逾期交房违约责任面积误差其他认购定金协助办证 南城法庭审理的商品房预售、销售合同案件构成2.单个案件隐含共性问题，容易引发群体诉讼 在开发商逾期交房或者逾期协助办证的情况下，部分业主先起诉，其他业主观望，待法院作出裁判后，如果裁判结果对业主有利而开发商仍然不与业主协商处理的，则大量业主同时到法庭起诉，形成群体性诉讼。 案例我们曾审理一起因开发商逾期履行协助办证义务而被业主起诉要求