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个人理财3241个人住房消费贷款房地产规划的基本知识个人支付能力评估房地产规划第七章 房地产规划第一节 房地产规划的基本知识房地产的基本含义房地产投资的概念房地产投资的方式房地产投资的优缺点一、房地产的基本含义房地产财产权利房屋建筑物土地房地产是房产和地产的合称。地产是指购买土地使用权的开发投资；房产是指物业建成后的置业投资。对个人投资者来说，所说的房地产一般是指房产。家庭购买房产的目的一般有两个：其一是自己居住；其二是获得预期收益。前者是消费行为，后者是投资行为。在现实中，自居和投资并不是区分得很严格的，有时自居房产也可作为投资对象，如出租、出售等；同样，投资性的房产也可自居（如在出售前）。房地产的类型1.按照性质分类商品房经济适用房房改房安居房解围房2.按照取得的时间分类期房现房3.按使用性质自住房投资房（商铺、车库……）二、房地产投资的概念房地产投资是以获取期望收益为目的，将货币资本投入房地产开发、经营、中介服务和房地产金融资产的经营活动。同时，房地产投资还涉及到房地产与金融资产的组合安排。因此，房地产投资一方面表现为实物资产的投资活动，另一方面又表现为金融资产的投资活动。直接购房以租代购房地产证券房地产投资以租养贷房地产投资券买卖楼花三、房产投资的方式四、房产投资的优缺点优点房产是一种耐用消费品，为投资盈利提供了广阔的时间机会房产的价值相对比较稳定，具有较好的保值功能房产具有不断升值的潜力缺点流动性相对较差投资金额比较大风险较高（政策风险、道德风险……）勘查及前期费用土地成本政府规费交易税费建筑成本开发商利润银行利息五、房地产价格及影响因素影响房地产价格的因素 1．一般因素，包括社会因素、经济因素和行政因素。 2．地域因素，指房地产所在地区、城市、区位、地段的因素。 3．个别因素，可分为宗地条件和建筑物类别的影响。房地产价格的构成第二节 房地产规划房产规划的概念为什么要进行房产规划房产规划流程购房与租房决策购房规划一、房地产规划的概念包括居住规划和房产投资居住规划包括租房、购房、换房和房贷规划房产投资的目的包括获取房租收入和通过出售赚取价差收入二、为什么要进行房产规划如果进行房产投资的时候不事先进行规划，可能会陷入以下困境：1.由于目标重合，目前的资金不足以购房。2.对未来的收支变化未能充分预期，没有合理的房产规划，导致购房计划难以实现。3.没有房产生涯规划的观念，只想一蹴而就4.没有可行的购房规划，难以强迫自己储蓄5.如果不事先规划房产投资现金流量，则无法选择最佳的贷款组合。案例：钟镇涛炒房破产 香港艺人钟镇涛1996年香港楼市处于顶峰时，短期借款1.54亿港元，“炒买”港湾道会景阁4607室等五处豪宅和其他项目。1997年亚洲金融危机，香港楼市下滑，所购各项目大幅度贬值。债权人虽没收这些房产，仍无法偿清债务。由于部分贷款利率高达24% ，所余本息现已滚至2.5亿港元。每月利息支出超过100万元，令他感到吃不消，即使再努力唱歌、拍戏，亦难以偿还所有债项，于是决定申请破产。 2003年7月，法院裁定钟镇涛破产。一般而言，房地产投资不应超过家庭年收入的6至8倍。钟镇涛家庭年收入约1000万港元，显然无法支撑1.5亿港元的房地产投资。正是企图一夜暴富的不良心态，使其失足跌入谷底。 二、个人房产规划流程三、购房与租房决策租房购房优点1.有能力使用更多的居住空间1.保值，能够对抗通胀2. 比较能够应付家庭收入的变化2.强迫储蓄积累财富3.资金较自由，可投向更有利的投资渠道3.提高居住品质4.迁徙自由度较大4.有信用增强效果5.房屋瑕疵和损毁风险由房东承担5.满足拥有房产的心理效用6.租房者的税捐负担较轻6.自住兼投资，同时提供居住效用和资本增值机会7.无需考虑房价下跌风险缺点1.有非自愿搬离的风险1.缺乏流动性2.无法按照意愿装修2.维持成本高3. 被动应对房租上涨风险3.财务风险大4.无法运用财务杠杆追求房价利益要考虑的因素如果用于自住，购房者的使用成本主要是首付款与房屋贷款利息（不考虑诸如物业费等使用成本），而租房者的使用成本是房租 (1)房租是否会每年调整。 (2)房屋贷款与房租所得税扣除额。购房还要考虑税收方面的问题，可能购房比租房要贵。 (3)房价上涨潜力。如果房价在未来看涨，那么即使目前算起来购房年居住成本稍高，未来出售房屋的资本利得也足以弥补居住期间的成本差异。如果房价低落，则租房居住成本低于购房的情况也有可能会发生。 (4)利率的高低。利率愈低购房的年成本愈低，购房会相对划算。近年来，控制房地产价格上涨，提高了房屋贷款利率，因此购房的居住成本也越来越高。四、购房规划衡量自己的负担能力按每月的负担能力估算负担得起的房屋总价按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用学会计算购房的各种税费如何选择房子投资自住房投