执行策略南山文化中心项目前期策划报告.pptxVIP

;;目标。;海岸地产南中开发战略;写字楼： ——适度产品提升支撑价格合理增长； ——以合理价格实现高销售率，迅速回笼资金。 商业裙楼： ——价值最大化； ——租售并举模式； ——提升可售面积比例。;问题。;;问题2:区域写字楼价格存在上限，项目档次如何定位？;;;机会 优势 资源。;;本项目;;名称;机会3：南山可售写字楼市场空白;南山文化中心区项目动向;机会4：南油大道沿线、科技园存在大量潜在客户;优势:交通便捷/视野开扬/规模化开发;资源（20万居住人群/希尔顿酒店/海岸商业广场）;SWOT分析;定位。;减小劣势，避免威胁;目标下的写字楼客户定位;银座国际;银座国际模式;中电信息大厦模式;三种模式的对比分析;我们需要全新的商业建筑形式和创新业态增加售卖空间;商业类型定位;规划。;;;生态空间体系构想1（平面多层次生态体系）;商务平台建筑平面排布建议;;商务平台建筑立面营造建议;100mm厚高密度聚苯保温隔热板 流通空气层 外侧铺设具有遮阳功能的砖幕墙;“砖幕墙”和超大尺度外窗玻璃构成的外立面;写字楼可用钢架格栅罩金属网面 做室外机百叶和遮阳构件，钢+玻璃的组合烘托出强烈的时代感，是现代 Office中常用的手法; 绿色生态写字楼;商务平台建筑立面建议;商务平台建筑立面建议;顶部灯光工程构想—— 增强夜间照明指数 南山商业文化中心区标志性符号 形成视觉焦点 弱化区域人气不旺带来的负面影响;建筑装修;;;商业分布：商业共分三部分 ·Block1:地下一层集中商业（可做综合超市） ·Block2：首层沿街商业+内商业街 ·Bloc3：商业BOX（三层） ·地下一层商业面积：11000 ·首层商业建筑面 积：9200 ·BOX建筑面积：3000 ·商业总建筑面积：23200 ·写字楼标准层面积：1800 ·办公总建面：36000 ·总建筑面积：59200 ·覆盖率：40% ·容积率：3.5 ;;;;;;;;商业立面;;功能定位：商业+办公;推广。;;Action3:南油/蛇口/科技园写字楼巡展;Action 10. 长三角购房团直效营销;“打到温州去”（2003年） 8月提出并探讨可行性 10月联系 11月初实地考察，设立咨询点，精心策划、准备 11月15日报告会异常火爆 11月21日，温州客包专机2驾只抵深圳 11月22、23日，温州客深圳抢??新龙岗商业中心 12月12-14日温州展会，持续温州推广 截止12月25日，温州客户已购买421套，面积4612.68平米，金额5294万。;整体推售计划模拟——