房地产企业涉税政策解析与稽查风险防范.pptxVIP

房地产企业涉税政策解析与稽查风险防范;目录页;（一）未完工开发产品收入 ;4、根据新31号文件第6条规定，签订合同后，才计税。这里的合同，应遵循“实质重于形式”的原则，不局限于房管局制式的合同，只要有实质上行使销售合同意向的协议存在，则推定为销售合同已经签订。（国税函【2008】875号） 5、定金是否要缴纳营业税？什么时间缴纳？（国税函〔1995]156号文件第18条）对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间？ 答：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定：“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。 关注点：诚意金是否缴纳营业税？（河北省地税局2010年2号公告） 大连地税局也认为应该缴税。 但是大部分大型房企未就诚意金缴纳营业税。 建议：同当地税务沟通，以取得一致意见。 ;;4、委托销售方式： A：支付手续费方式：税务喜欢运用的稽查手段--以佣金推算收入。 案例：思考：业务员佣金倒推收入同样也会成为 税务稽查倒推收入的一种手段。 B、税法规定销售佣金必须有合法真实的报销凭证，且不得超过服务金额的5%。税务认可正常比例是1`2%。若采用超基价分成方式，佣金比例有可能超过5%，全国只有上海允许扣除。;1、营业税实际上也是采取的收付实现制。即书面合同规定的付款日期当天，预收款模式则是收到预收款当天 ;2、 如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。 关注点： 预收跨年度房租且已全额开具发票发票的开具需全额缴纳扭转税（如营业税），但所得税缴纳与发票是否全额开具没有直接关系，不需全额在预收年度缴纳所得税。 ;税种;（一）先租后售视同销售 ; 1、开发企业以尾房抵顶建安工程费 2、以尾房抵销售公司的销售费用。 3、工抵房抵银行贷款本金或利息。 两个无论：无论主动还是被动以房屋抵债（法院判决）； 无论是否办理房产过户手续， 均属于视同销售缴纳各种税收。 ;问题：1、某企业销售房屋价款为100万元，同时赠送地下室。 地下室是否需要缴纳企业所得税？是否需要缴纳营业税？是否需要缴纳个人所得税？ 答：根据国税函[2008]875号文件第三条：企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。需缴纳所得税、营业税（按收入100万来缴纳），不需缴纳个税。 2、企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入?。 案例：卖房子赠送汽车，房屋销售合同价款100万元，汽车的购进价格为10万元，即其公允价值为10万元，房屋的公允价值可推定为90万元。因此企业的总销售收入为100万元，汽车不应当作为捐赠处理。确定收入：销售房产90万，销售汽车10万。10万需缴纳增值税。 ; 问题：3、某企业楼房开盘时进行“摸奖活动”，该企业购进奖品100万元，全部奖励完毕，是否缴纳企业所得税？是否缴纳增值税？是否缴纳个人所得税？ 答： 税收分析：国税函[2008]828号文件。 A、增值税：赠送赠品应视同销售计算增值税； B、企业所得税：赠送赠品应视同销售计算收入（对外购直接用于赠品的，可直接按外购成本价作为销售单价，明显偏低的除外）；这样的话其实同时等额增加了收入和成本，最后不影响企业所得税； C、个人所得税：受赠方收到赠品属于偶然所得，应按20%计算缴纳个人所得税。赠送方有代扣代缴的义务 建议：赠品由合作单位采购，降低税务风险。 ;第三部分 股权转让;案例：A公司在某地1亿拍得一块地，闲置两年后，准备以5亿转让。 方式一：直接转让： 印花税-万分5 税收 25万、营业税及附加5.6% 2800万 土增税： 约2亿、所得税：25% 约4000万。 方式二：卖A公司股权：（不征营业税及土增税） 卖方：印花税-万分5 税收 25万、所得税：25% 约1亿。 买方成本： 5亿+土增税1.2亿（抵扣额减少按最低税率30%计算）+所得税7000万（（5亿-1亿-1.2