房地产合同管理第1章.pptxVIP

房地产合同管理 ;课程简介: 1、是房管的一门个性课 2、房地产开发是投资巨大、周期较长、涉及主体众多、复杂多变的系统工程。在这个系统中，任何人、任何事件在任何时间的非正常运作，都可能导致整个系统的混乱甚至瘫痪。使人员、目标、物料系统化的方法就是合同管理。工程合同有“工程宪法之称，是房地产开发的基础性文件，对工程建设的各个环节方面，合同均有详尽的规定，是将房地产项目纳入到法制化管理体系的重要依据; 3、合同是房地产项目运作的工具。 在工程开始之前，如何起草合同； 在工程进行当中，如何执行和分析合同； 在工程出现意外事件时，如何利用合同解决问题，进行相关索赔与反索赔； 工程完成时，如何依据合同进行验收、移交与支付；工程完成后，如何依据合同对于各种未尽事宜进行完善……，这些都成为房地产项目管理的核心问题 ;4、房地产合同管理贯穿房地产开发的全过程，必须懂得开发建设的全流程相关的法律法规，同时应具备工程技术基本知识和实践，通过合同管理串起房地产开发、建设、经营、管理合同体系。 ;5;为什么学呢？;树立房地产建设法律意识? 增加房地产建设法律知识 学会运用房地产建设法规;能力培养: 通过本课程的学习，使学生们能够运用法律、法规和政策正确解决房地产建设中遇到的问题和纠纷，通过合同管理加强项目管理的意识和能力，指导房地产开发建设，为房地产开发建设服务。;考核评价：;学习方法 1．将学习教材和学习法规结合起来。 2．将理论学习和研究实践案例结合起来。 3．课堂讲授、提问与自学相结合。 4．与当前热点问题相结合。 ;一些建设法规学习和参考的网址 ;第一章 房地产合同法律基础;第一节 民事法律关系;图1-1 法律关系构成要素 ; 1．主体 民事法律关系主体（简称民事主体），是指民事法律关系中享受权利、承担义务的具有民事主体资格的人，主要包括自然人、法人以及其他组织，特定情况下还包括国家。;;1）自然人 成为合格的民事主体必须具有相应的民事权利能力和民事行为能力 民事权利能力：自然人依法享有民事权利和承担民事义务???资格。 ;民事行为能力依照个人年龄、心智发展和健康状况可分为： ;;;;２．客体 民事法律关系客体，是指民事法律主体享有的权利和承担的义务所共同指向的对象。在通常情况下，主体都是为了某一客体，彼此才设立一定的权利、义务，从而产生法律关系，权利、义务所共同指向的事物，即法律关系的客体。法学理论上，一般将客体分为物、行为、智力成果和人身利益。; 物——存在于人身之外，主要是土地、房屋、建筑材料、机械设备，包括货币等 行为——完成一定工作的过程，如勘察设计、施工安装、检查验收等 智力成果——人们脑力劳动的成果或智力方面的创作。如设计图纸、发明、专利 非物质利益——包括人格利益和身份利益，如人格尊严、自由;;;３．内容 民事法律关系内容，是指民事主体之间基于民事法律关系客体所形成的民事权利和民事义务。 ;;【例2】下列哪种情形成立民事法律关系？（ ） A．甲与乙约定某日商谈合作开发房地产事宜 B．甲对乙说：如果你考上研究生，我就嫁给你 C．甲不知乙不胜酒力而极力劝酒，导致乙酒精中毒住院治疗 D．甲应同事乙之邀前往某水库游泳，因抽筋溺水身亡 ; 答案：C。 解析：民法调整的平等主体之间的财产关系和人身关系 并非所有的社会生活关系都是民法调整的对象，只有民法 所规定的才受民法所调整，其他的社会生活关系受道德、 习惯等的调整。其中C项因甲的劝酒而导致乙酒精中毒住 院治疗所产生的侵权损害赔偿关系受民法所调整，故C项 正确。A项虽然与合同相关，但只是商谈，并没有进入缔 约阶段；B、D项属于爱情、友情等领域，都不受民法所调 整。;二、民事法律关系的产生及变更 （一）法律关系的产生 法律关系的产生，是指法律关系的主体之间形成了一定的权利和义务关系。如某单位与其他单位签订了合同，主体双方就产生了相应的权利和义务。此时，受法律规范调整的法律关系即告产生。 ; 民事法律事实，是指能够引起民事法律关系产生、变更、终止的客观现象。 民事法律事实引发的民事法律后果包括三种情形： 第一，引起民事法律关系的发生。 第二，引起民事法律关系的变更。 第三，引起民事法律关系的消灭。 ; 法律事实按照是否包含当事人的意志分为两类： 事件：不以当事人的意志为转移（自然事件、社会事件、意外事件） 行为：人的有意识的活动;图 1-2 民事法律事实类型;（二）法律关系的变更 法律关系变更，是指法律关系三要素中的任何一个发生变化。