廊坊德荣帝景XXXX年入市营销策略(中广信)173P .pptx

谨呈：廊坊市德荣房地产开发有限公司德荣帝景2011年入市营销策略北京中广信地产服务机构廊坊项目组2011年5月从我们开始改变一切提出问题明确我们的营销目标是什么我们的客群是哪些人我们的推广策略什么样的项目调性及形象支持我们的营销工期临近我们的营销节点如何我们案场又该怎么做我们的推盘策略整理一套思路，搭建一个模型。用以解决营销问题！发展战略外部环境分析客群描摹营销策 略分 析 内 外 部 营 销 环 境思路导图解决七个问题一套思路体系实 现 营 销 目 标制定营销执行细案推盘策略价格策略宏观经济政策背景市场环境市场推广节奏排期媒体投放渠道营销本体属性产品构成价值梳理Swot明晰营销目标城市规划案场包装销售手段销售团队案场管理内部条件分析我们对开发企业目标的理解：广泛的市场知名度价格提升企业视野：好品牌竞争视野：好口碑品牌提升标志性项目经过客户对产品形象的认可，及对价格增长的追逐，通过产品及服务树立开发商品牌，最终追求项目品牌及开发商品牌的双赢模式。让客户认同我们的产品综合价值（建筑、景观、物管等），进而经过不同时期的营销，逐步提升销售价格，追求合理的销售利润。目标2销售目标目标3品牌营造目标1形象塑造标志性打造——我们致力打造成为廊坊南城标杆式住宅，赢得市场广泛的认可。本案营销目标发展战略外部环境分析客群描摹营销策 略分 析 内 外 部 营 销 环 境思路导图解决七个问题一套思路体系实 现 营 销 目 标制定营销执行细案推盘策略价格策略宏观经济市场环境政策背景市场推广节奏排期媒体投放渠道营销本体属性产品构成价值梳理Swot明晰营销目标城市规划案场包装销售手段销售团队案场管理内部条件分析9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。10、市场销售中最重要的字就是“问”。11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。外部环境经济背景分析近期政策背景分析廊坊城市规划市场环境分析经济背景·抑制通胀中国经济—稳步发展，抑制通胀2010以来，面对复杂多变的国际形势和国内经济运行出现的新情况新问题，国家坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加强和改善宏观调控，国民经济保持平稳较快增长，开局良好。工业生产者价格上涨较快。一季度，居民消费价格同比上涨5.0%。其中，城市上涨4.9%，农村上涨5.5%。分类别看，食品上涨11.0%，烟酒及用品上涨2.0%，衣着上涨0.3%，家庭设备用品及维修服务上涨1.6%，医疗保健和个人用品上涨3.1%，交通和通信下降0.1%，娱乐教育文化用品及服务上涨0.6%，居住上涨6.5%。工业生产者出厂价格同比上涨7.1%，工业生产者购进价格同比上涨10.2%，3CPI增速过快。为了减少对市场的冲击，央行此前习惯于在节假日期间宣布重大消息。今年的前两次加息就分别发生在春节和清明节的最后一天，市场预期6月将成为加息时间窗口。多家机构预计，央行将再次加息0.25个百分点。根据多家机构对4月CPI做出的预测，再度“破5”成为共识。其中预测值最高的来自上海证券和中金公司，上海证券认为4月CPI仍将延续3月幅度不变，为5.4%，中金公司认为CPI为5.2%-5.5%，中值约5.4%；预测值最低的是中国银行，认为4月CPI再次回落到5%以下为4.6%-4.9%之间，而这是多家机构预测值中惟一未“破5”的一家。2011年尽管经济发展中的不确定因素仍然较多，但我国经济发展长期向好的趋势没有改变。预计2011年我国GDP增长速度为8%左右，增速比上年回落1.5个百分点。中国经济的增长动力正逐步从政府推动转向市场驱动，已初步在市场基础上实现一个相对较高的增长。政策背景·悬崖边上的求生2010年核心政策2010年房地产市场进入新一轮调控期，政策调控频率高、强度大，以4月的“国十条”和9月的“新国五条”最为明显。4月17日国务院发出《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》11月15日住房和城乡建设部与国家外汇管理局《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》2010年政策强度波动曲线图3月8日国土部发出《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》4月底