花园洋房价格策略及下阶段营销.pptxVIP

2008年10月28日;报告要解决的问题：;;;; 位于东部安置区北侧 西面为项目规划的旅游风景区——天山海世界;一期开发 项目概况：花园洋房、叠拼洋房、小高层、高层的建筑形式组成 占地面积：356亩 建筑面积：50万平米左右 首期面市 总户数： 共计360户（280户花园洋房+80叠拼洋房） 户型面积：150-210平米 社区配套：幼儿园、业主会所及其他商业配套 科技含量：地板采暖、新风系统 ;;;;;;;;;;;;;来源： 小站及大港客户为项目主要客户来源，占到项目总体到访的80%； 咸水沽有一小部分客源；市区、塘沽等地区存在个别散客。 ; 基于136组排卡客户进行细分;;;改善居住环境是客户购房的主要目的 小站及大港大多数来访客户仍与市场中的二手房价格相比较， 例如：福馨公寓、润泽园、凯旋苑等;;; 本项目是小站镇第一个大规模的商品房开发项目，对于第一个吃螃蟹的人，存在大量不确定因素，利与弊的制约比想象中要多 封闭市场内的客户对商品房的了解处于初级阶段，认知需要引导 区域市场的客户对生活品质改善需求需要进一步引导 本项目产品供应属于改善型，不是主流产品;;;基于08年任务下的价格策略;1、筛选可比楼盘;策略一：各楼层差异定价，分流客户;花园洋房核心均价推导;花园洋房核心均价推导;平面调差原则;楼座调差因素及权重：;楼座调差因素及权重：;8 242;纵向调差原则;分层调差因素及权重：;6 3868 ;;已有优惠方式：小站镇政府团购优惠，根据开发商提供交款情况汇总，核算平均优惠幅度为200元/平米，按照4065元预计实收合计为5%的折扣率付款方式：一次性97折，按揭98折（5成），按揭99折（3成）开发商预留：3%;;;6-02-101 4216 ;;;;;;;;;;困;;;;误;;破;『世联实践』;杀鸡需用牛刀;;;先旺丁·再旺财;;ACTION成果： 十一期间来电量：255组 来访量：183组 认购数：42套;周末砸冰雕活动;『想象力比经验更重要』;淡市之下，需要团队作战，需要不断对销售团队进行激励，销售团队的士气是项目完胜的关键;价格本身就是策略的体现;;适合于我们的营销策略？;;将有天山和水榭花都字样的一对中国结、红灯笼和大福字送到社区/企业中???，用来妆点社区和企业，增加节日气氛，同时扩大品牌知名度;;;营销节点;淡市之下的成功，非单一维度发力的结果。而是以上多方营销行为协同作战的成功。 淡市之下，企业之中的营销功能要突出。决策层需参与到营销工作过程中，协调各部门整合推动。 工程如期完成是客户最关心的问题，所以严格执行工程计划至关重要 面子功夫要做足，物业服务水平急需提高 淡市之下，营销工作需要组织、流程的支持，特殊时期，特事特办。;;谢 谢