开盘前的准备工作及流程.docx

开盘前期的预备工作 一、媒体广告：新闻炒作——软广告以报纸为主；集约式广告——硬广告以报纸为主；公关活动——包括轰动性亮相、公益活动、新闻发布会等，以报纸、电视、电台全方位宣扬，目的在于制造舆论，吸引市场关注。（作好，媒体投方方案） 二、重新制作行销工具：包括重新制作楼书、宣扬单页、模型、价格表、呈现板（平面、户型）及备好合同书、项目五证复印件，还有开盘活动所需的奖品和一些特殊道具等。 三、建立完善的销售活动管理工具：建立一整套销售活动管理工具，包括客户登记表、销售把握表、销售日报表、每周销售活动状况统计表、部门经理对业务主管技能评估表、部门经理每月关键业绩指标目标设定表，部门经理业务改善措施方案等。 四、售楼现场售楼部及样板房的装修应把握及突出主题，加强文化气息。别忘了售楼部的布置不行少的几个要素：销控台、谈判桌、沙发、音响、绿色植物、模型、展板。样板房装修后要充实家具与家庭装饰物，使之真正呈现现出家的感觉。 五、现场销售人员及培训建议现场设置一名主管、一名财务、四名现声销售、四名厅行销推广，一名样板间讲解员。针对不同职务制定相应的岗位责任，进行上网前培训，实行考评合格上岗的淘汰机制。 六、销售利益安排：公司利益安排：公司利益最大化最最高原则，对大宗交易与多宗认购分别予以不同的嘉奖，对主客与销售人员也要实行不同的安排方式。 七、促销策略：有奖销售、一项承诺、优待文化人、送按揭保险。八、价格策略：（低天高走或高开代走或一口价销售） 九、开盘时间：建议在黄金周。 方案一： 客户对意向房可缴纳“诚意金”，一份“诚意金”针对一种房型，“诚意金” 接受记名方式，若购房抵入房款，若不购房可无条件如数退还。 操作方法： 开盘日，集中起交一种户型“诚意金”的客户，分批摇号，排出挨次，第一名被抽中者，有优先选择楼层、朝向及优先购房权 ⑴若按挨次排到选房者，放弃选房，由紧随其后的客户选择。“诚意金”无条件退款。 ⑵若客户因诚意户型的朝向、楼层不满足，又看中其他房型时，可以排在其他诚意客户后选房。 ⑶如诚意客户为加大买到较满足户型的几率，可对同类几种户型，分别缴纳诚意金。 ⑷选中房的诚意客户，应在当日交纳 10000 元大定，签订认购协议。如签订认购协议后，期望变更户型的客户，在销售把握允许的前提下，与售楼人员协商解决，如还不满足，要求退房的客户，定金不退。 ⑸办理按揭购房的客户，应在认购协议签订 7 个工作日内，带齐全套按揭资料到售楼部签订 [商品房预售合同]。逾期不签约的客户视为退房，大定不退。 ⑹分期付款或一次性付款的客户，应在 3 个工作日内，到售楼部签订[商品房预售合同]。逾期不签约的客户视为退房，大定不退。 方案二：开放期内推出购房优待卡 具体操作方法： 1、 客户交纳 500 元现金，开盘后购房付款时可冲抵 3000 元现金使用，既优待 2500 元。适用范围：W2、W4、W4a、W4b、W5、W5a、W6、W7 2、 客户交纳 1000 元现金，开盘后购房付款时可冲抵 5000 元现金使用，既优待 4000 元。适用范围：W1、W3、E4、E5、E6 3、 客户交纳 1500 元现金，开盘后购房付款时可冲抵 6500 元现金使用，既优待 5000 元。适用范围：E3、E3a 4、 客户交纳 2000 元现金，开盘后购房付款时可冲抵 7000 元现金使用，既优待 5000 元。适用范围：E1、E2、E2a 说明：1、优待卡只能用于卡面金额适用范围内的购房活动。 2、优待卡只能用于购房，一旦购买不能退卡。 3、优待卡为不记名卡。 以上活动仅限于售楼部开放期。销售代理商保留活动解释权。奥体东门项目前期时间方案 2006 年 11 月 1、 广告公司签约到位 2、销售现场内外包装方案确定及实施 2006 年 12 月 1、项目案名及 VI 确定 2、 营销策划方案确定 3、 推广方案确定（策划及媒体方案） 4、项目围挡设计方案确定及实施。 5、销售现场内外包装完成，达到进驻条件 6、销售道具预备齐备，包括沙盘、户型单页、折页、提袋、名片等 7、样板间设计方案确定及实施 8、户外广告位置确定 9、折页、户型图完稿确认 10、沙盘制作方案确定并实施 11、销售现场办公设备齐备 12、销售业务体资料及人员筹备 13、价格表确认 14、答客户问完稿 15、销售业务体资料齐备及人员培训完毕 16、网络广告公司确定 17、、五证齐备 18、物业管理公司确定 19、园林设计公司确定开盘预备 开盘预备工作指引 目的 明确开盘前各项预备工作，达到开盘销售的各项条件，促使开盘销售时达到预期效果。 适用范围 项目开盘前期的预备工作 经办部门营销策划部 参与部门 设计管理部、项目经理部 内容 制定开盘销控策略 制定完整的推盘方案，包括推盘量，产品比例及推盘节奏