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《采用市场比较法评估工业用地的有关问题简析》 采纳市场比拟法评估工业用地的有关问题简析—扈守艳〔深圳市同致诚土地房地产估价参谋有限公司，杭州)工业用地评估是指对地类用处为工业的宗地进展评估。由于工业用地在市场上的流通量较少，并且个案差异大，同时，由于工业用地宗地面积大、收益小间隔 市区较远等特别性，在理论中，采纳市场比拟法评估过程中，与其它用处宗地采纳市场比拟法相比，需要留意较多的技术问题，本文主要讨论运用市场比拟法进展工业用地评估时需要留意的一些技术问题。一、工业用地特点及影响因素工业用地包括工业、工业仓储、交通、电讯〔挪动〕基站、供水、供电、供气等类用地。〔一〕工业用地价格的特点：1、工业用地价格一般与地区的经济因素相关性较强。2、工业用地受非市场化因素的影响较多。政府在出让工业用地往往会考虑引入企业形成工业功能区的集聚效应、企业对当地经济的奉献、企业的品牌声誉等，从而在出让条件上利用优待政策及限制政策进展定向出让，这些政策因素对地价有较大影响，从而造成工业地价在各地区大多呈现价格普遍较低的状况。〔二〕工业用地价格的影响因素：对工业用地价格造成影响的因素众多，一般随时间和地域不同其产生的作用也不同。大致可对这些因素分为三类：1、一般因素：一般因素是指对某地区工业用地价格总体程度的变动具有共性影响的因素，可以打算地价凹凸的程度。〔1〕当地经济进展的程度。经济进展程度一般应与工业用地价格成正比例关系。〔2〕城市规划。城市用地规划及城市性质规划都会影响到供地规模、用地构造及土地用法强度等等。这些将关系到一个城市的根底设施改变和公共设施改变，都将对地价产生影响。〔3〕城市的土地制度。一个城市工业用地的供给制度及用法方案等会限制土地市场的供地形态、利用方式，这些都会影响到工业用地价格。〔4〕城市区位。城市区位好，那么资金流、物资流、人流、信息流等汇合程度就好，工业用地的需求和工业产出就相对较高，因此地价也会较高。2、区域因素：对工业用地影响较大的区域因素一般有以下几个：〔1〕片区进展前景；〔2〕产业集聚程度；〔3〕四周土地利用情况；〔4〕能源、原材料保障度。3、个别因素：影响工业地价的个别因素主要有：宗地样子、宗地内土地开发程度、临路情况、容积率、宗地面积、工程地质条件、土地剩余用法年限、规划限制条件等。二、工业用地评估中市场比拟法技术处理市场比拟法是指依据替代原那么，以条件类型或用法价值一样的土地交易实例与待估宗地加以对比比拟，在两者之间就影响该地块的交易状况、交易期日、影响因素等进展修正，求取待估宗地在评估基准日地价的方法。〔一〕案例猎取。运用市场比拟法进展工业用地的评估，首先要猎取可比案例。一般来说，工业用地成交案例有以下三个来源：其一，政府部门在一级土地市场上通过招、拍、挂等形式进展出让，这样的案例可通过国土资源局的网站公布的信息来搜集；其二，占地企业在地产交易网站或中介公司对外转让。可以通过中介公司信息平台或一些报纸等媒体来搜集；其三，法院进展的企业破产拍卖。可在各拍卖公司网站发布的信息或法院发布的信息处进展搜集，也可以挺直参与各拍卖公司的拍卖会来猎取信息。在搜集和占有大量成交案例信息后，下一步就是对案例可比性进展分析。一是一级市场上猎取信息适用性分析。一些地方政府为了可以招商引资，有时在一级土地市场上不惜采纳压低出让价格的手段。随着《全国工业土地最低出让标准》实行后，工业用地的出让价格有了肯定程度的增幅，但是各地的出让地价还会随着工业功能区的规划制定一些相关的地方政策例如投资强度、投资规模等方面来事实上削减用地企业的先期投入，吸引用地企业的进驻，例如杭州余杭经济开发区工业用地出让一级市场上20-30万元/亩，但市场上可以到达50-70万元/亩。因此一级市场上有些出让信息偏离市场行情，在选取可比案例时要予以剔除，要尽量选取一级市场上不设定条件的公开拍卖的案例作为可比案例。二是中介公司供应的工业用地转让信息的适用性分析。如今一些土地出让者自己或通过中介公司在报纸、网站上进展售地，为了避开同行竞争及运用一些营销策略或受其他因素影响，往往对土地特征描绘较为粗略。假如运用此类案例要对地块的相关状况和转让条件等进展具体的理解，对搜集的案例资料进展整理，分析推断其可比性如何。〔二〕考虑相关因素对案例的影响。有些因素对工业用地价格的影响比拟大，一般来说，以下几个因素影响较大：一是时间因素。依据土地估价理论与方法，土地估价过程中对可比实例案例的选取一般要选取交易时间在两年以内的案例，在土地交易市场比拟平稳的状态下可以延长至3年。二是区域因素。例如企业所在地的产业聚集度、交通便捷性、根底设施、公共配套设施、工业园区规模等因素都应归类到区域因素中。在选取可比案例时可以在同一