世联某地产第五园终稿(世联地产提报).pptx

;与之前诸多策划报告有所不同的是，本提案的主旨不在于创造，甚至不在于提出建议，更多的是世联地产基于对万科的理解，而作出的相关分析和切实可行的操作方案;Q1：房地产宏观大势将何去何从？;关于房地产泡沫：论据不足;宏观调控措施对市场产生了显著影响;地产行业前景：快速发展可持续数十年;微观视角下：房地产业的增长空间巨大;Q1——大势：房地产市场快速健康发展;龙华的地产常识：被称为“深圳后花园”，外向型需求强劲，属于一次置业型市场，大盘是主流，产品、价格同质化;;;;;;??深圳这座没有太多人脉基础的带状城市，高端物业可进行以下粗犷地分类（静态）：;深圳主流地产开发商被迫迎合离心式的城市化扩张模式（动态的竞争趋势）;第五园将与万科城 、山湖林海产生竞争关系;Q1——大势：房地产市场快速健康发展;1989年－1994年：万科地产在项目开发模式、区位选择和开发时机上均缺乏主动性，处于萌芽阶段，无品牌效应;1998年-2001年：万科地产99年在罗湖核心区域的多点开发，完成地产规模的增长，但仍然表现为以机会主导开发的特征；01年最终形成了三个产品系列的雏形，步入地产品牌发展的成熟阶段;2002年-2005年：万科开始尝试对低密度产品的探索和创新，并主动性地在坂雪岗区域形成主导性开发；;;;;;总价;财富层面;;;除了万科，豪宅物业的制造商们都忽视了深圳主流客户的形成和成长;;——他们有魅力，在业界资源众多；;;;梅龙路、福龙路、南坪快速路等多条主要交通干道预计三年内全面通车。 福田与关外接壤1-5号检查站已规划，随着新干道的开通启用，将在三年内彻底解决梅林关交通瓶颈问题 地铁4号线、轻轨11号线的规划建设，将实质性拉近与关内的距离。;;泰华;;2004 ;锦绣花园与波托菲诺在存在内部竞争的情况下进行互动，共同打造华侨城现象，提升片区及品牌价值;39%;抑旺扬滞 纯水岸提价促进锦 绣三和天鹅堡的 销售;对于天鹅堡二期1、2、3区之间的竞争，利用田忌赛马策略安排推售顺序，实现整体高价;;;『客观性』;『客观性』;;;;;;;;;;;;定价模式二：以市区TOWNHOUSE与社区其他产品的比值作为相对参照的类比定价，可为对第五园中的TOWNHOUSE产品制订价格区间;;定价模式三：创新产品定价原则——以上游的可替换产品为高限;;;A型TH1.2万/㎡;;;;华侨城锦绣花园（100%）一期（尾盘）、二期、三期 华侨城波托菲诺（代理期内97-99%）：天鹅堡一期、二期、波托菲诺纯水岸，服务期5年，完成销售60万平米 风和日丽（四个100%） ：丰润花园、A组团、C组团、D组团，服务期3年，完成销售25万平米 桃源居（连续两年的全市龙虎榜冠亚军）：服务期3年，完成销售50万平米，均价由2800提升至3950 鼎太风华社区：2、3期，服务期1.5年，完成销售13万，均价由4800提升至6200;中旅国际公馆（100%，9100）：1、2期，服务期1.5年 城市绿洲花园（两个100%，9200） ：1、2期 星河国际（100%，8600） 中信星光名庭（100%，8600） 玮鹏花园（100%，8300） （宝安）冠城世家（98%，5300）：25万平米 鸿翔御景东园（8500）：26万平米;其他在手的深圳高端项目包括： 中信红树湾 金地香蜜山 华侨城波托菲诺别墅 仙湖山庄 溪之谷别墅项目 如果说世联在深圳地产具有一定发言权的话，应该比较集中在大盘、豪宅和写字楼方面。;;