世联无锡蠡湖阳光星城营销策略127PPT.pptx

与蠡湖阶层的巅峰对话 ——蠡湖·阳光星城营销策略报告;商业秘密声明;;阳光城市花园;无锡房地产市场整体上扬，销售面积增长平稳，未来两三年内供应量加大;片区 资源;产品;速度、价格一切都不是问题么？;客户存在潜在的忧虑，阳光品牌？;未来无锡地产特征1：大盘云集，完全竞争市场 未来无锡地产特征2：品牌发展商(资本型)云集;滨湖地区04-06年累计成交土地37幅 其中含居住性质的地块为29幅 大部分地块为集商业、娱乐、办公、居住于一体的综合性质用地，总建面约787万平方米 未来预计商??、娱乐配套供应充足；居住供应量将大幅上升；;现状 反思2;奥林花园 后期约17万M2高层、小高层; ;;;;目标达成战略;;-2010年大事记： 和谐为先?稳定金融?长线看好;07-08年：康乾盛世，财富聚集，中国地位 09-10年：金融调控，政策趋紧，稳步前行;城市地位升级加快，富人区的诞生成为可能，而且必然，只是时间问题;南进、北移的城市扩张： 蠡湖新城——新的复合功能的城市中心;新鸿基、万科、华润、顺驰： 蠡湖新城——品牌发展商营销竞技的舞台;“产品打造”：一切以客户价值体验尺度为尺度;;; 萝卜状无锡——高端消费数量庞大，支付能力强; 渴求——真正意义上的好房子，高端需求供给; 财富工具——外资银行人民币业务的放开使得房子尤其是顶级高端住宅成为了“提款机”;;蠡湖阶层标准1： 资金储备：50万、年收入：15~30万;蠡湖阶层标准2： 来源：无锡价值感知第一辐射圈层;蠡湖阶层标准3： 关注要素：区域价值、湖景资源和产品品质;蠡湖阶层标准3： 关注要素：区域价值、湖景资源和产品品质;蠡湖阶层代表1： 以无锡本地小私营业主为标签，包括企事业单位等中高层管理人员，企业高级白领，个体小老板;蠡湖阶层代表2： 无锡政府高级官员、中型私营业主，江阴、宜兴等地私企业老板;蠡湖阶层代表3： 除周边城市以外与无锡有生意往来的长三角的企业高层管理人员、中大型私企业主;;;优势: 绝版区域位置 高档休闲配套 区域发展前景优越 南向一线面湖 低密度高档社区 注意点: 物业管理公司及社区智能化是本案急需解决的地方;;;;;;;;;;;;;;Each detail of architect/Designing “建筑的每一个元素都有自己的生命力，它使焦点不再汇聚，漫步于建筑空间中的感受就像你每天在一个城镇中行走时所发生的一样。” --柯布西耶 ? ;;;1、区域价值 〉项目价值，领导并超越片区;;5、第一展示打造高端品牌;;一、细节是物业彰显高档次、体现高价值/高品位的必要手段；客户对高端物业细节的关注程度较高； 二、“瑕疵说明”，坦诚的表达不仅不会吓退客户，相反会使客户产生信任感； 三、建筑材质应能体现个性，展现美感。;万科会会员全国联动 世联尊贵会＋二三级联动 世联＋万科＋专业公司圈层联动 世联中国推介(短信＋DM);;高端形象定位;本项目 营销价值体系;形象定位;无锡首席富人区;;五星级的客户接待流程;物业服务;;片区炒作;我们的目标66;1.1;1.2;1.3;1.4;1.5;1.6;1.7;1.8;1.9;项目营销总控图;2007年营销铺排;开盘前营销费用预算;我们对于某些区域的想象 可能远远超出 这个区域本身的实力 跟其他一些区域一样 蠡湖也享有这样的想象 和想象之后丰厚的价值 ;附件：营销方案内容简介;蠡湖会馆;蠡湖会馆;顶级餐饮=商务休闲=体验之都;会所会员制与销售的结合;顶级名人CLUB;入口前广场;影视厅：幕墙屏幕 / 三维组合视频;高贵典雅的销售中心;这里，将太湖山色纳入园中；以水清、树绿、花红点缀层层建筑；步行其中感受园林之细腻，登高俯瞰感受园林之气度，较之浩瀚湖光感受园林之精致；;高层、洋房、联排、园林一体展示;高层入户大堂;;样板房选取——花园洋房、联排别墅;;立体渠道;作为客户积累和有效沟通工具的《阳光·蠡湖阶层》;作为“媒体楼书”的《阳光·蠡湖阶层》;生态系统说明书（环境监测）： 大环境/水资源利用/能源利用/植被/气温等； 技术系统说明书（品质保障）： 整体规划/园林布局/车行路线/结构体系/室内设计/智能化； 使用系统说明书： 室内环境/二次装修说明/物业管理;一本区域生活指引，将区域文化、未来规划、区域配套一一说尽 一本项目生活指引，将项目规划、项目特色、项目配套一一道来 生活白皮书，以社区生活畅想吸引上门客户，以明确生活说明指引准业主;作为项目动态及时传递刊物《蠡湖EXPRESS》;;将针对建筑质量等相关内容进行测试，将测试结果的报告提炼汇编； 对环境温度、空气质量等与相关生态信息进行测试提供检测报告； 对项目的销售情况进行整理，统计已售单位装修/入住/转手等信息； 针对于年内发生的安全事件进行忠实记录； 聘请专业公司对项目二