世联顾问中信惠州汤泉项目整体定位及发展策略报告.pptx

谨呈： 中信地产;2;项目区位：距惠州主城区仅20分钟车程，具有较好的交通优势;周边资源：项目拥有较丰富的自然、人文及文物古迹成为可借助的外部资源;地块四至：周边广大原生山林为项目旅游开发奠定了良好的基础;地块指标：项目地块面积较大，且容积率较低，具有开发高端旅游产品潜质;温泉资源：本项目温泉为重碳酸型高温泉，且有冷泉相伴，水质含多种微量元素;地块解析小结：项目现状资源状况具备开发优质温泉旅游度假区的基本素质和条件;项目属性界定：位于珠三角经济圈内，以温泉???源为依托的地产开发度假村项目;10;中信——覆盖多种产业的大型央企;中信汤泉度假村——整合房地产及休闲度假打造中国温泉度度假村高端品牌;我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向;核心问题一：如何选择适合本项目的温泉开发模式;核心问题二：如何平衡旅游与地产之间的关系，选择合理的开发时序;核心问题三：如何整合相关资源，实现住宅价值最大化;核心问题总结：;18;在 “一流温泉旅游度假地特征分析”中，我们着重参考了以下标杆性案例;世联对世界一流温泉度假区成功案例进行了深入的研究分析，总结出5种核心驱动力模式及其代表案例;Downata温泉度假区——以满足家庭及团队客户为主;围绕温泉主题乐园形成核心规划布置;以水为载体的多种功能体验，形成一流的水主题体验区;广度开发驱动型温泉旅游度假区的适应性KPI体系;（ Blue lagoon ） 蓝湖温泉海岸旅游度假区;蓝湖温泉衍生品——系列化、产业化;基于蓝湖自身资源（开发的一系列保养产品）提供特色的保养及按摩服务;提供不同的深层次温泉体验设施，满足不同的不同层次的体验需求;基于Blue Lagoon产品连锁体系，拓宽财源及潜在客户源;深度开发驱动型温泉旅游度假区的适应性KPI体系;德国巴登巴登——德国的春天从这里开始，“满城泉水满城花” 是对这个城市最生动的描述 ;被称做“休闲宫”的赌场，为城市赢得了“欧洲拉斯维加斯”的称誉；与生俱来的浪漫与情调吸引了众多欧洲艺术和音乐大师;特殊产业驱动型温泉旅游度假区的适应性KPI体系;日本汤布院位于日本九州大分县，800多处温泉形成了一座风情无限的温泉乡，是九州首屈一指的温泉胜地和著名避暑地;专题美术展览馆，使游客对温泉文化有直观感知；可参与的民艺村手工制作，让游客对日本文化有了亲身体会;文化产业驱动型温泉旅游度假区的适应性KPI体系;Dunton温泉旅游度假区－温泉及滑雪圣地;温泉成为跨越冬夏活动的纽带，成为度假区不断吸引游客的核心;复合资源驱动型温泉旅游度假区的适应性KPI体系;各种核心驱动力适应性KPI体系对比分析;各种核心驱动力适应性KPI体系与本项目对比分析;通过拟合度分析，本项目应选择深度开发模式作为核心驱动力，文化产业开发作为辅助驱动力的一流温泉度假区的发展模式;;44;珠三角地区发达的经济为旅游消费提供了基础;珠三角短假自驾游形成规模，为省内旅游提供高质量客源;珠三角短假消费市场需求旺盛，购买力水平较高;珠三角会议市场需求旺盛，且时间上集中于第四季度;珠三角区域已经形成第二居所需求环境；惠州便利的交通、良好的自然资源受到关注;惠州有资源潜力和市场机会成为一流的区域性旅游度假胜地……;由于区位便利和较强的置业购买力，珠三角中高端客户将是初期高品质度假物业主要需求群体;;本地休闲自住类旅游度假区——资源有瓶颈，覆盖市场窄;区域旅游度假resort类——资源低档开发，功能尚未健全;度假地选择：100-300公里的黄金距离，惠州具备作为度假区的空间优势;对“亲近山水，回归自然”的呼声最高;对度假生活的意见：舒适度最为珍贵——作为自然人的特征;关注健康、重视家庭、圈子立命——作为社会人的特征;繁忙紧张的生活节奏，促生了对短假利用时间和空间的矛盾;对度假区功能的复合性需求，并非多种需求的简单叠加，而是综合解决上述矛盾的功能载体和体验空间;结论：珠三角旅游度假人群需求的五种特征要素;62;珠三角一体化大趋势下，各主要城市联系愈加紧密，统一的珠三角2小时经济生活圈业已形成;根据休闲度假市场的一般规律，大珠三角整体已经进入度假置业阶段;珠三角城际交通系统日益发达，城市之间交往日益密切，城界日益消失，跨区域置业变得普遍;珠三角中高端客户是高品质度假物业主要需求群体，置业能力十分雄厚;大珠三角度假置业观下;对珠三角度假物业的扫描——市场上度假物业可分为碧桂园模式、东海岸模式和天麓模式;南沙碧桂园：“均价4600元/m2，一线山景电梯洋房”;;地址：盐田区大梅沙外环路高速公路北侧 占地面积:57578.20平方米 总建筑面积:40300平方米 开发周期:万科东海岸（1－4期）分5年开发，2003－2008 总户数:200 停车位:1:1.2 相关配套：风情商业街/会所;一期 2003