世联海航地产兴隆项目入市时机研判95P.pptx

海航兴隆项目入市时机研判;海航兴隆项目入市时机研判专题思路;;中国房地产正处于行业周期与宏观调控周期的重合，以及国际经济金融周期的共振;;;08年8月以来，美国次贷危机波及整个金融领域，金融风暴拖累全球股市大幅下挫，金融机构市值大幅缩水;美国国债收益率下滑明显 大量避险资金涌入国债市场，加上联储不断向市场提供流动性，令各期限国债收益率持续下行，短端收益率下跌明显，3个月国债收益率一度达到0.14%的历史低点 信用利差迅速扩大，各主要投行CDS价格大幅攀升 投资者恐慌，市场不懂行处于高位 市场流动性明显趋紧 最新Ted Spread大幅攀升超过350基点，迫使全球央行不断向金融体系注入流动性;美国房地产市场的调整是本次次贷危机的根源;;随着CPI的持续走高， 08年后中国进入非常明显的“负利率时代”;前3个季度中国经济增长继续大幅放缓，导致钢铁等房地产相关行业严重损失;中国经济明显受到通货膨胀、负利率，消费低迷，投资及出口抑制等因素严重影响，从过度依赖出口转向内需，可能是对中国房地产最大的利好;金融危机影响下，客户投资市场信心不足，情绪悲观，多处于观望状态;通过对比房地产市场、股市以及CPI，房地产比股票更具有保值和抵御通货膨胀的风险;;房地产根本上是金融问题，解决中国房地产问题首先便是国家从金融层面重树客户市场信心的问题;;;美联储、财政部针对金融危机的不同阶段从虚拟经济到实体经济采取全面调控;美国调控房地产典型案例：政府接管房贷美与房利美;美国7000亿美元救市计划的肯定与否定直接带来股市以及大宗商品价格的上扬和回落;金融危机影响下，中国宏观经济面临下行的风险;金融危机注定本轮调控不仅是房地产行业的调整，而是整个宏观经济层面的调整;面对金融危机出口不利的困境，十七届三中全会强调增加国内消费，重点提升农民需求;2008年10月22日，国家通过刺激房地产消费细细则扩大内需;全国各二线城市调控政策出台;;但受全球能源、原材料价格的影响，及中国人口、城市化的发展，中国“长期通胀压力”的经济特征可能在未来持续约10年;未来2～3年中国将处于“高通胀、高增长、高利润”向“通胀压力、保增长、适度利润”过渡的调整时期;;“9.27新政” 出台后，一线城市迅速量价齐跌，二线城市陆续全面横盘，有价无量，市场进入调整期;至08年9月，一线城市商品房由“量价齐降”转为“量跌价升”，价格相较07年底有小幅度上升;主要二线城市商品房由“有价无量”转为“量跌价升”，但量的跌幅较一线城市小;;世联研究表明，房地产市场呈现出“复苏—发展—危机—萧条”的周期变化;房地产周期四个发展阶段特征及开发商行为;基于全国实践背景，世联关于“9.27新政”后市场受调控影响的四大规律;;中央政府在完成一系列的政策转变后，中国房地产市场才有可能从调整期进入恢复期，恢复期约持续1年左右时间;这次转折对房地产影响的5个预见;;;08年海南房地产秋交会显示：整体交易量萎缩，成交以公寓产品为主，琼海项目销售占首;;海口商品房销售量从6月开始逐月明显下滑，进入9月呈量价齐跌态势;多数开发商原计划10月传统旺季推盘，但目前因市场持续不明朗，均观望情绪严重，市场断档明显;海口低密度楼盘销售惨淡，开发商主动降价，价格体系已逼近高档公寓，但效果不明显;07年价格体系经过飙涨后，整体仍属中等价格水平，但不存在价格大幅下探的可能;自今年淡季以来，三亚市场一改之前价量齐升的格局，表现出调整期的征兆;市场价格上涨过快导致置业门槛上升，客户投资保值意愿下降;1;尽管市场普遍偏淡，但拥有强势资源的酒店式公寓、高档大盘项目销售相对较好，价格下降空间不大;产权式酒店、酒店式公寓等通过赋予业主丰富权益目前存在市场机会;; ;琼海房地产市场受全国房地产淡市影响小，房价仍在稳步上升中;万宁市还处于城市发展的初级阶段，除兴隆外，目前全市无在售房地产项目;;海口金色阳光——受全国房地产大势影响，价涨量缩;三亚新天地——受全国大势影响，价格小幅下降，销售量萎缩明显;;博鳌玉带湾——凭借其一线海景资源优势，受房地产淡市影响小，溢价空间大;文昌白金海岸——受全国房地产淡市影响不明显，房价稳步上升;海南产权式酒店总结——一线城市受全国大势影响明显，二线城市受影响程度小，价格仍在持续上涨;世联研判：海南房地产市场趋势预测;;;万宁位于海南核心四大系统中的石梅湾旅游中心系统，主打海上游乐与旅游度假;石梅湾系统受三亚、海口辐射，同时客户异于三亚、海口系统，系统内兴隆一枝独秀;;万宁在海南各主要城市中经济发展水平相对较低，人均可支配收入不足1万元/年;万宁依赖兴隆高尔夫及温泉资源，第三产业及旅游收入均位于海南二线城市前列;城市发展方向：相比文昌及琼海定位的中等宜居城市，万宁及兴隆定位为滨海旅游度假区，功能存在差异化;海南二线城市房地产