三零售商圈与选址.pptx

1;项目三 零售商圈与选址;一、商圈 对零售商来讲，是经营活动的空间界限，进行销售的空间范围； 对顾客来讲，是购物行为的空间范围，超出这个区域， 会感到不适。 ;4;边缘商圈 市场占有率5%以上， 占本店销售额5% ;6;;;（四）商圈形态;10;11;12;13;14;15;2、均衡点法则（裂点理论） 康维斯，又译康帕斯，为美国伊利诺伊大学的经济研究学者在1943——1948年间对莱利法则进行了深入研究，依据莱利法则，提出了康维斯均衡点公式，用以测量商圈的分界点。 ; 其中：Da——a地到中间地c的距离 Db——b地到中间地c的距 Pa——a地人口 Pb——b地人口; 案例:A与B两地之间的距离为2700米，Pa为10万人，Pb为40万人，则 即商圈分界点在距离A地900米的地方。 假如不仅是两地，而是ABC三地，同样可以按照此法则推算出商圈分界点。;3、科亨·阿普波姆法则 阿普波姆先生的创新性在于两点：一是把两地的销售场地面积作为影响因素之一，舍弃了人口方面的影响因素；二是将两地间的距离换算为小汽车行驶时间，更符合现代社会的特点。; 其中：Da——a地到商圈分界点的时间距离（小汽车行驶时间） Db+Da——两地之间的距离（小汽车行驶时间） Pa——a地的销售面积 Pb——b地的销售面积 ;案例:两地距离时间为40分钟，Pa=1000米，Pb=9000米，则 即商圈分界点在距离a地十分钟行车距离的地方。 前述三个法则，除了莱利法则，就是莱利法则的变种。日本LEC·东京法思株式会社有关专家认为：“莱利法则只适合于计算机有关耐用品、专门用品的商圈分界点，而不太实用于计算日用品。 。;22;23;24;25;26;27;28;二、商圈调查与分析;30; ;;;;2、竞争店分析 店型确定前的竞争环境分析 店型确定后的竞争环境分析;3、商圈饱和度分析 判断开店的有效性，用饱和指数法。 饱和指数，用于评价有无再开店的市场空间。;饱和指数法: 饱和指数 IRS=C×RE/RF IRS——某地区某类商品的零售饱和指数 C——某地区购买某类商品的潜在顾客数 RE——某地区每位顾客平均购买额 RF——某地区经营同类商品的商店营业面积 ;案例： 为一敬爱新设果品零售店测定零售饱和系数，根据调查资料分析得知，该地区购买果品的潜在顾客人数为14万人，每人每周在果品店购买10元，该地区现有果品店10家，营业面积175000平方米。 根据上述公式，该地区果品行业的零售饱和系数为 IRS=C×RE/RF=140000×10/175000=8元 用8元和其他地区测得的零售饱和系数相比较，IRS越大表明该市场的尚未饱和，成功的可能性越大；反之，IRS越小，表明市场已经为饱和，成功的可能性很小。 ;39;40;三、零售店选址分析;2021/10/4 星期一;（二）零售店所在区域位置的类型 不同类型的零售店，在店址选择上有共同的要求，也有不同的要求。 共同的要求 方便顾客购买，扩大影响，有利于运输，覆盖市场 不同的要求 固定消费于流动消费，商业网点是否集中，服务内容齐全与否，营业时间长短;44;45;46; 零售店设在什么地方，要视具体情况而定，可以有很多种选择，主要有四类： 1、城市中央商业区，城市交通要道和交通枢纽的商业街 2、城市居民区商业区（日用百货） 3、郊区购物中心 4、商业区与零售业态选址;商业区与零售业态选址 ;49;50;51;52;53;54;; ;1、零售店销售额预测 购买力估算法 商店业绩法 卖场面积比较法;2、新建零售店的费用预测 固定资产费用：设备费用、工程费用、房屋、土地和公用设施等费用或租金 固定成本费用：房地产取得成本（地价、房价或租金）的摊提，开办费用摊提，开店成本（贷款）的利息，保险费用（财产保险），物业管理费，折旧费用，员工固定工资，其他费用 可变成本费用：流动资金费用，员工调整工资，水电费用，促销费用，修理费用，营业税费，储运费用，营运费用 ;3、新建零售店的投资预测