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長沙住宅專項維修資金管理模式探討
摘要:本文從長沙住宅專項維修資金管理現狀出發,對長沙 市住宅專項維修資金的管理存在的問題進行剖析和探討,綜合政 府、銀行、業主、物業服務企業等多因素建立高效的管理模式
關鍵詞:住宅;專項維修資金;管理;長沙
分類號:F293文獻標識碼:A文章編
號:1003-949X(2010)-07-0059-03
2008年2月1日施行的《住宅專項維修資金管理辦法中》 明確定義住宅專項維修資金是指專項用於住宅共用部位、共用設 施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。住宅專項維修資 金物業共用設施設備、共用部位維修和更新改造的經濟基礎,它 對保障住宅的安全使用,維護共用設施設備的完好性能,確保物 業的保值、增值起著極其重要的作用。長沙市有關文件更是明確 規定:住宅專項維修資金“由業主自己繳存,自己使用,歸業主所 有”,“屬民間自存自用費用,不屬行政、事業及服務性收費”
截至2010年第二季度,長沙市物業維修資金管理中心目前 管理的住宅維修資金已達39億多元,並且以每年數億元的速度 增長,申請使用維修資金500多萬元。根據《住宅專項維修資金 管理辦法》規定,市民買房時所要繳存的公共維修基金,將不再按 照房款的比例,而是按照每平方米的建築安裝工程造價的比例繳 納。購房人交存的首期住宅專項維修資金,將不再以以往的“購 房總款的2%%”為額度,而改成每平方米建築面積繳存數額為“當 地住宅建築安裝工程每平方米造價的5%%至8%%”。目前長沙市 髙層塔樓建安造價在1600元/平方米左右。按現行的繳存額度, 一套售價50萬元的100平方米左右的高層塔式住宅,要繳納公共 維修金1萬元;而照新辦法,按建安成本的5%%繳納維修金隻要 0. 8萬元,最多可節省開支2000元。而其它住宅的建安造價要低, 這樣節省下來的開支可能更多
目前,長沙市已將繳存房屋維修金作為交房的前提條件。不 僅如此,為保證維修資金不被開發商挪用,長沙市房產部門已對 物業維修資金實行歸集前置,要求開發商將統一歸集維修資金的 時限提前至預售登記備案
從長沙住宅專項維修資金管理現狀來看,仍存在以下問題: 第一,法律法規還不夠完善,長沙市住宅專項維修資金管理實施 細則亟待出臺;第二,小區住宅專項維修資金制度還不夠規范或 還沒有建立;第三,業主委員會對專項維修資金的劃轉隱患多;第 四,缺乏必要的約束和監督機制;第五,拆遷安置住宅專項維修資 金歸集困難;第六,物業服務企業與業主委員會對專項維修資金 的協調管理還存在諸多問題
根據以上情況,結合長沙住宅專項維修資金管理現狀,我們 對長沙住宅專項維修資金管理模式進行探討
一、“業主主導型”住宅專項維修資金管理模式
《物權法》第79條規定:“建築物及其附屬設施的維修資金,
屬於業主共有。”《物業管理條例》第6條明確規定:“業主在物
業管理活動中,享有監督物業共用部位、共用設施設備專項維修
資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用的權利。”因此,住宅 專項維修資金屬於全體業主所有,其管理和使用由業主共同決 定。可以說,"業主主導型”住宅專項維修資金管理和服務模式 應該是最理想化的管理模式,也是未來住宅專項維修資金管理和
使用模式的發展方向。但在我當前發展情況來看,該模式的施
使用模式的發展方向。但在我
當前發展情況來看,該模式的施
行仍存在很大難度,最大瓶頸在於如何實現真正意義上的業主自 治。在實踐中,業主對於住宅專項維修資金卻存在諸多問題,如: 對專項維修資金認識欠缺、維權意識低、業主大會及業主委員會 未能充分發揮作用等。對此,我們對幾個關鍵性問題簡要進行分 析:
業主大會召開及業主委員會成立難
《住宅專項維修資金管理辦法》第15條第3款規定“建設(房 地產)主管部門應在收到業主委員會(首次業主大會召集後產生 的)”的通知之日起30日內,通知專戶管理銀行將該物業管理區 域內業主交存的維修資金賬面餘額劃至業主大會開立的維修資 金賬戶,並將有關賬目等資料移交給業主委員會。因此,業主大會 及業主委員會的成立是住宅專項維修資金劃轉使用的大前提。該 前提的實現是住宅專項維修資金管理和使用的核心條件。但在現 實中,卻存在諸多困難
一般情況下,物業管理區域內的物業是逐步出售的,業主也 是分別入住的。《物業管理條例》第12條第1款規定:“業主大 會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形 式;但是,應當有物業管理區域內專有部分占建築物總面積過半 數的業主且占總人數過半數的業主參加。”因此,當已經入住的業 主所擁有的專有部分面積未達到占建築物總面積過半數,或者業 主人數未達到總人數過半數時,就不符合召開業主大會的條件。 即使入住率已達到上述標準,但由於部分業主,對公共事務不關 心,對召開業主大會不熱心,也常導致參加投票的
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