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XX居住小区物业管理方案 ———————————————————————————————— 作者： ———————————————————————————————— 日期： XX居住小区物业管理方案 目??? 录 一、工程概况二、物业管理内容三、物业管理模式四、物业公司组织机构和管理制度五、物业费的本钱测算六、业效劳内容、标准及质量保证措施七、管理总体目标与分工程标 一、工程概况 1.?地理位置该工程位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。2.?工程主要经济指标 项 目 计量单位 数 值 居住区规划总用地 Hm2 Hm2 ①住宅用地 Hm2 ②公建用地 Hm2 ③道路用地 Hm2 ④公共绿地 Hm2 Hm2 居住户数 户 1292 居住人数 人 4134 户均人数 人/户 总建筑面积 万m2 万m2 ①住宅建筑面积 万m2 ②公建面积 万m2 万m2 项 目 计量单位 数 值 ①大卖场面积 万m2 ②扩建面积〔三层〕 万m2 ③公建面积 万m2 地下车库及人防 万m2 万m2 住宅平均层数 层 人口毛密度 人/hm2 住宅建筑配套密度〔毛〕 套/hm2 住宅建筑配套密度〔净〕 套/hm2 住宅建筑面积毛密度 万m2/ hm2 住宅建筑面积净密度 万m2/ hm2 容积率 万m2/ hm2 停车率 % 停车位 辆 634 地面停车率 % 地面停车位 辆 110 住宅建筑净密度 % 建筑密度 % 绿地率 % 二、物业管理内容 ??? 物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与效劳之中，建立社区效劳体系。为住户提供全方位管理，效劳工程呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类效劳〞，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理〞；常规性公共效劳〔合同效劳〕委托性特约效劳〔非合同零星效劳〕和经营性多种效劳〔全方位、多层次的综合效劳〕。1、房屋及设施设备管理1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震构造部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。房屋建筑的维护管理实行“管养合一〞主要落实在以下几个方面：A、工作的主动性管理责任人与效劳中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护方案，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术标准、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。B、工作的多样性根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮效劳，季节修缮效劳、重点修缮效劳和特殊修缮效劳等形式，并做到制度化、标准化。C、工作的针对性在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的效劳措施。1.2共用设施、设备的管理范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大局部组成，进展统一管理，对于不同的设施、设备进展不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。到达设施设备齐全、功能正常、运行良好。1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其到达功能正常、畅通、达标，根本完好。1.4智能化设施设备范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位效劳，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。2、环境卫生管理在jt我们遵循“高标准、严要求〞的环境卫生管理和“高质量、高频度〞的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。2.1卫生管理是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运到达环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按方案消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的效劳水准及高质量的生活场所。2.2环境管理jt的环境管理为小区文明干净、环境质量良好、资源合理利