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顾问课程讲义：
开发流程及经济评价
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关于开发流程：
什么时间干什么事？
什么事情谁来办？怎么办最好？
环节容易出什么问题？
流程对开发商的影响是什么？
关于经济评价：
评价哪些指标？
评价用在什么地方？
如何进行评价？
本报告是严格保密的。 3
土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理
企业拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？
市场未来预期；
项目或区域发展预期；
规划条件的市场实现及经济实现；
开发商企业发展战略和机会成本；
竞争对手的情况分析。
政府出让土地的方式
拍卖、招标、协议；（挂牌属于拍卖方式的一种）
什么情况之下用什么方式？招标将会增多
目前的现象：北京双限、深圳背负15%返还指标等
本报告是严格保密的。 6
土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理
项目决策案例——资金如何运作？
城市背景：山东省某地级城市，2004.1 银行信用额度20000万，通过另一正在建设项
目抵押，先拿12000万投入土地款（类违规）
地块情况：1036亩，r=1.3 ，30%高层
挂牌：起挂1.36亿，原地安置（约2.4亿）
开发商账面资金：4000万
土地获取价格：1.46亿； 抵押给上述银行再贷款8000万
成本：1400元/平方米； 提前低价卖图纸：1690元/平，开盘800套，
近两个亿；
启动资金：商品房建设+回迁建设
银行：快速放按揭，作为条件；
资金平衡：快速的现金流满足平衡
施工付款：3个1/3，1/3房屋、1/3主材
（开发商赊销）、1/3现金，±0开始付款；
本报告是严格保密的。 10
土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理
包含的主要设计阶段：
地块勘查测绘：提供设计依据，3— 10天
规划建筑设计：落实决策思路，3—6个月
施工图设计：施工标准和结构形式，1—3个月
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